На столичном рынке аренды наблюдается осенние повышение цен. В сентябре стоимость ренты по городу составила 995 у.е. за месяц проживания, что на 19,8% выше, чем в предыдущем месяце (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 11,2% до 334 объектов (диаграмма 1). При этом сегмент «дешевого» жильяподрос в цене на 12,7%, а сегмент «дорогого» – на 39,2%.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 313 до 358 объектов. Основной удельный вес – 79% приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левобережье поднялся на уровень 21% с 17% прошлого месяца.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В сентябре удельный вес отдельных комнат составил 48% (157 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 21% (72) и 13% (44) соответственно, 1-комнатное – 13% (42). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 6% (19) (диаграмма 2). По сравнению с августом уровень предложения повысился на 2- и многокомнатные квартиры.
В анализируемом месяце количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 73% (72), в районе правого берега – 27% (26).
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 29%, больше стоимости найма в целом по городу на 32% (диаграмма 3). При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных. Исключение составили 2-комнатные квартиры, где стоимость ренты выросла на 10,6% (таблица 1).
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в сентябре 2010 года, можно отметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были выше. Так, рента 1-комнатных квартир за год сократилась на 1,3%, 3-комнатных – на 7,6% и многокомнатных – на 10,1%, а 2-комнатных, напротив, выросла на 4,4%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные на 31,4%, на 2-комнатные – 34,3%, на 3-комнатные – 23% и рост на многокомнатные квартиры на 3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 24,3%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,01, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,19 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3,88 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, в связи с сезонным ростом наблюдается повышательный тренд. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.
В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за месяц выросла на 1-комнатные квартиры на 5,6%, на 2-комнатные – на 1,6% и 3-комнатные – на 9,4%, в на многокомнатные, напротив, сократилась на 12,3%.
Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 359 у.е. (за 1-комнатную) до 1345 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 612 у.е./мес. (+12,7%).
В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц поднялась на 39,2% до уровня 1843 у.е./мес. Повышение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад цен составил 0,6%. Максимально выросло в цене 3-комнатное жилье – 37,2%, а минимально – 2-комнатное – 15,1%.
Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 849 у.е. (за 1-комнатную) до 5215 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 15,2% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 48,5%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост и средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в данном месяце поднялась выше уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8,5% годовых.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,10 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,60 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 27,11 п.п.
В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы и прогнозы
- Количество предложений на рынке аренды в течение трех месяцев сокращается;
- Средние арендные ставки демонстрируют сезонный рост. Значительное увеличение общегородского ценового показателя связано в основном с ростом количества многокомнатного «дорогого» жилья;
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами значительно вырос;
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, повысилась.
- В ближайшей перспективе ожидается инерционный рост ставок найма порядка 5-10% до уровня 1050-1090 у.е. за месяц проживания.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
По данным официального сайта Премьер-Министра Казахстана Карима Масимова: «В соответствий с Программой жилищного строительства на 2011 - 2014 годы государственные меры по поддержке жилищного строительства включают в себя механизмы по повышению доступности жилья для широких слоев населения и стимулированию развития рынка недвижимости в Казахстане. Реализация указанной Программы позволит каждый год вводить 6 млн квадратных метров недорого жилья.
В частности в январе - июле текущего года введено в эксплуатацию 2,7 млн квадратных метров общей площади жилых домов. Процент ввода жилья к годовому плану составил 44,3%.
В первый год реализации Программы (2011 г.) на жилищное строительство по всем источникам финансирования направлено 171,4 млрд. тенге инвестиций, или 124,3% к аналогичному показателю 2010 года.
Также в этом году на строительство арендного жилья выделяется 10 млрд тенге. В текущем году план ввода жилья составляет 133,4 тыс. квадратных метров, из которых введено в эксплуатацию 16,9 тыс. квадратных метров.
В 2011 году на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки выделено более 26 млрд тенге. Так, в Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника Астаны, выделено 2,6 млрд тенге.»
Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность, % |
1-комнатные |
42 |
340 – 642 |
1760 |
494 |
+3,23 |
+/-10,59 |
2-комнатные |
72 |
513 – 992 |
1631 |
760 |
+10,57 |
+/-8,97 |
3-комнатные |
44 |
628 – 1816 |
1680 |
1101 |
+8,51 |
+/-17,16 |
Много- |
19 |
1534 – 5244 |
2494 |
2758 |
-9,47 |
+/-23,70 |
Комнаты |
157 |
91 – 243 |
1219 |
155 |
+5,99 |
+/-6,50 |
По городу |
334 |
543 – 1324 |
1766 |
995 |
+19,78 |
+/-12,64 |
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
9,23 |
9,12 |
7,42 |
2-комнатные |
9,18 |
9,00 |
10,38 |
3-комнатные |
9,01 |
8,82 |
8,05 |
Многокомнатные |
15,92 |
11,10 |
27,11 |
По городу |
10,00 |
8,51 |
9,21 |