Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за август 2011 года

На столичном рынке аренды, вопреки ожиданиям осеннего роста, продолжиласьстагнация цен. В августе стоимость ренты по городу составила 831 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 9,2% до 376 объектов (диаграмма 1). При этом сегмент «дешевого» жильяснизился в цене на 1,4%, а сегмент «дорогого» – на 5,6%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 373 до 380 объектов. Основной удельный вес – 83% приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левобережье опустился на уровень 17% с 19% предыдущего месяца.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В августе удельный вес отдельных комнат составил 50% (187 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 19% (71) и 15% (56) соответственно, 3-комнатное – 14% (53). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (9) (диаграмма 2). По сравнению с июлем уровень предложения снизился на все форматы квартир.

В анализируемом месяце количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 70% (65), в районе правого берега – 30% (29).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 25%, больше стоимости найма в целом по городу на 31% (диаграмма 3). При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в августе 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – на 22%, 1-комнатного – на 14,9%. Ставки найма 2- и 3-комнатных квартир за год сократились на 8,5% и 9,7% соответственно. В целом по городу за год аренда жилья подешевела на 8%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные на 33,5%, на 2-комнатные – 40,6%, на 3-комнатные – 29% и рост на многокомнатные квартиры на 12,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 36,8%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,44, при этом диапазон предложения на рынке аренды сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,89 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3,42 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья пока сохраняется понижательный тренд, и ставки найма в анализируемом месяце демонстрируют снижение. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за месяц сократилась на 1-комнатные квартиры на 1,5%, на 3-комнатные – на 4,5% и многокомнатные – на 4,4%, в на 2-комнатные, напротив, выросла на 8,5%.

Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 340 у.е. (за 1-комнатную) до 1534 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 543 у.е./мес. (-1,4%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц снизилась на 5,6% до 1324 у.е./мес. Сокращение средней цены найма прослеживается на 3- и многокомнатное жилье на 6,9% и 4,5% соответственно, а на 1- и 2-комнатное, напротив, зафиксирован рост цен на 10,3% и 1,9%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 642 у.е. (за 1-комнатную) до 5244 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 39,1% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 31,8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшое снижение (в пределах погрешности), также средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности в сегментах бизнес- и элит-класса. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом- и элит-класса ниже уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8,5% годовых.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,87 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,37 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 29,62 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

• Количество предложений на рынке аренды в течение двух месяцев сокращается;
• Средние арендные ставки продолжают демонстрировать стабильность;
• Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшается;
• Доходность квартир, сдаваемых в аренду, снижается.
• В ближайшей перспективе, с началом делового сезона, ожидается рост ставок найма порядка 3-7% до уровня 890-950 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	56	340 – 642	1704	478	+4,55	+/-7,72
2-комнатные	71	513 – 992	1498	687	+2,57	+/-8,16
3-комнатные	53	628 – 1816	1620	1015	-5,10	+/-17,16
Много- комнатные	9	1534 – 5244	2952	3046	+0,97	+/-21,17
Комнаты	187	91 – 243	1199	146	-7,45	+/-6,00
По городу	376	543 – 1324	1663	831	-2,47	+/-13,56

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в августе 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	9,30	9,23	8,63
2-комнатные	8,84	8,95	9,00
3-комнатные	9,24	8,61	11,09
Многокомнатные	20,42	13,87	29,62
По городу	9,64	8,33	8,04