Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июль 2011 года

На столичном рынке аренды стагнация цен продолжается. В июле стоимость ренты по городу составила 852 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 3,4% до 400 объектов (диаграмма 1). При этом сегмент «дешевого» жильяувеличился в цене на 15%, а сегмент «дорогого» – на 19,7%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 309 до 411 объектов. Основной удельный вес — 81% приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу, объем предложения на левобережье не изменился и остался на уровне 19%.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В июле удельный вес отдельных комнат составил 48% (192 объекта). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 18% (74) и 15% (62) соответственно, 3-комнатное — 15% (61). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (11) (диаграмма 2). По сравнению с июнем уровень предложения снизился на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где количество выросло на 8,9% и 4,7% соответственно.

В анализируемом месяце количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 73% (76), в районе правого берега — 27% (28).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 26%, больше стоимости найма в целом по городу на 37%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1 и диаграмма 3).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в июле 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья — на 19,6%, 3- и 2-комнатного — на 7,8% и 3,6% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир за год выросли на 2,8%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 11,5%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма: на 1-комнатные — 36,4%, на 2-комнатные — 42,1%, на 3-комнатные — 25,2% и на многокомнатные квартиры — 12,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 35,2%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,55, при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,68 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3,51 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья пока сохраняется понижательный тренд, однако ставки найма демонстрируют рост, связанный в основном с началом делового сезона. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за месяц выросла на 1-комнатные квартиры на 1,3%, на 2-комнатные – на 3,2%, на 3-комнатные – на 11,2% и многокомнатные – на 69,9%.

Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 345 у.е. (за 1-комнатную) до 1605 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 551 у.е./мес. (+15%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц подросла на 19,7% до 1402 у.е./мес. Рост средней цены найма прослеживается на все форматы квартир: максимально – на многокомнатные квартиры на 21,7%, минимально – на 1-комнатные – на 5,2%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 583 у.е. (за 1-комнатную) до 5630 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 35,5% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 33,6%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшое повышение (в пределах погрешности), также средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса продолжает оставаться ниже уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8,5% годовых.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,52 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,02 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 13,97 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Хотя в прогнозе, полученном путем аппроксимации, и прослеживается понижательный тренд, но в ценовом тренде наблюдается рост, связанный с началом делового сезона. В ближайшей перспективе ожидается рост ставок найма порядка 3-7% до уровня 890-950 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	62	345 – 583	1715	458	+2,76	+/-5,65
2-комнатные	74	473 – 973	1473	670	+3,64	+/-8,40
3-комнатные	61	658 – 1967	1649	1069	+7,84	+/-17,23
Много- комнатные	11	1605 – 5630	2863	3017	+19,56	+/-20,28
Комнаты	192	90 – 254	1283	158	-0,01	+/-5,87
По городу	400	551 – 1402	1672	852	+11,48	+/-12,61

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в июле 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	9,29	9,22	8,46
2-комнатные	8,73	8,80	8,83
3-комнатные	9,44	9,07	11,61
Многокомнатные	19,81	13,52	13,75
По городу	9,73	8,26	8,77