На столичном рынке аренды стагнация цен продолжается. В июне стоимость ренты по городу составила 764 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 2,4% и достигло 414 объектов 19% (диаграмма 1). Сегмент «дешевого» жильяувеличился в цене на 1,2%, а сегмент «дорогого» за месяц не изменился.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 402 до 431 объекта. Основной удельный вес — 81% приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу, объем предложения на левобережье не изменился и остался на уровне 19%.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В июне удельный вес отдельных комнат составил 47% (197 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 19% (79) и 17% (71) соответственно, 3-комнатное — 14% (56). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (11) (диаграмма 2). По сравнению с маем уровень предложения повысился на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где количество сократилось на 7,1%.
В анализируемом месяцеколичество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 63% (52), в районе правого берега — 37% (31).
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 20%, больше стоимости найма в целом по городу на 38,6%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1 и диаграмма 3).
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в июне 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья — на 23,4%, 1- и 3-комнатного — на 15,4% и 3,3% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир за год не изменились. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 5,3%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма: на 1-комнатные — 38,1%, на 2-комнатные — 44,1%, на 3-комнатные — 30,6% и на многокомнатные квартиры — 5,8%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 41,9%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,63 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,9 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе практически достигли значений 2 квартала прошлого года. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.
В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды 2- и многокомнатных квартир сократилась на 2,2% и 20,1% соответственно, а 1- и 3-комнатных, напротив, выросла на 6,6% и 4,4%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 340 у.е. (за 1-комнатную) до 944 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 479 у.е./мес. (0%).
В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц подросла на 1,2% до 1171 у.е./мес. Уменьшение средней цены найма прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 4,7% и 13,3% соответственно, и рост — на 2- и многокомнатные — на 2,7% и 35,1%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 554 у.е. (за 1-комнатную) до 4625 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 46,1% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 16,1%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют стабильность, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья, кроме сегмента эконом-класса, где доходность продолжает снижаться и остается ниже уровня банковского вознаграждения.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10,25 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,25 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 12,40 п.п.
В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы и прогнозы
Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Однако в прогнозе, полученном путем аппроксимации, продолжает прослеживаться устойчивый понижательный тренд. В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма порядка 3-7% до уровня 700-750 у.е. за месяц проживания.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Согласно правил реализации жилых и коммерческих (нежилых) помещений АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», утвержденных Советом Директоров АО «Фонда недвижимости «Самрук-Қазына» 10.12.2010 года с изменениями от 21.06.2010 года оговорено, что жилые помещения социал-, эконом- и бизнес-класса предоставляются с соблюдением принципа предоставления приоритетности лицам, не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий в населенном пункте, в котором намерены приобрести (арендовать) жилое помещение. Предоставление жилых помещений социал-, эконом- и бизнес-класса осуществляется в первую очередь Заявителям, не имеющим жилья, и во вторую очередь Заявителям, нуждающимся в улучшении жилья. Заявки иных лиц удовлетворяются в третью очередь. Таким образом, каждый гражданин РК имеет право на участие в программе реализации арендного жилья.
Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность, % |
1-комнатные |
71 |
340 – 554 |
1664 |
445 |
-0,98 |
+/-6,21 |
2-комнатные |
79 |
458 – 914 |
1425 |
647 |
+1,21 |
+/-7,80 |
3-комнатные |
56 |
591 – 1656 |
1574 |
991 |
-7,35 |
+/-17,72 |
Много- |
11 |
944 – 4625 |
2607 |
2523 |
+16,71 |
+/-27,11 |
Комнаты |
197 |
91 – 254 |
1274 |
158 |
-3,30 |
+/-5,82 |
По городу |
414 |
479 – 1158 |
1601 |
764 |
+1,14 |
+/-11,30 |
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
9,97 |
10,52 |
8,21 |
2-комнатные |
8,39 |
8,10 |
7,82 |
3-комнатные |
8,81 |
8,23 |
8,52 |
Многокомнатные |
12,86 |
8,65 |
13,97 |
По городу |
9,35 |
7,22 |
7,24 |