Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за май 2011 г.

На столичном рынке аренды стагнация цен продолжается. В мае стоимость ренты по городу составила 755 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 11,3% и достигло 404 объектов. Сегмент «дорогого» жилья уменьшился в цене на 2,1%, а сегмент «дешевого» за месяц не изменился.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 363 до 423 объектов. Основной удельный вес — 81% приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу, объем предложения на левобережье уменьшился с 20% до 19% (диаграмма 1).

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В мае удельный вес отдельных комнат составил 47% (190 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 21% (85) и 16% (66) соответственно, 3-комнатное — 13% (53). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (10) (диаграмма 2). По сравнению с апрелем уровень предложения повысился на 1-, многокомнатные квартиры и комнаты с подселением на 14%, 6% и 22% соответственно.

В мае количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 71% (73), в районе правого берега — 29% (30).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 26%, больше стоимости найма в целом по городу на 40,7%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В целом по городу во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1 и диаграмма 3).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в мае 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента 1-комнатного жилья — на 15,3%, 3- и многокомнатного — на 8,3% и 7,1% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир за год не изменились. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 4,6%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма: на 1-комнатные — 37,5%, на 2-комнатные — 44,8%, на 3-комнатные — 25,1% и на многокомнатные квартиры — 19,2%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 42,6%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,42, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,82 раза выше «дешевого»), а наибольший — на 3-комнатное (в 3,35 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе практически достигли значений 1 квартала прошлого года. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 4.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды 1- и 3-комнатных квартир сократилась на 2,2% и 7,2% соответственно, а 2- и многокомнатных, напротив, выросла на 3,4% и 30%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 319 у.е. (за 1-комнатную) до 1181 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 478 у.е./мес. (0%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц снизилась на 2,1% до 1158 у.е./мес. Уменьшение средней цены найма прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 5,2% и 11,7% соответственно, и рост — на 1- и 3-комнатные — на 5,9% и 5,2%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 581 у.е. (за 1-комнатную) до 3424 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 46,8% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 16,1%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшое снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12,34 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,34 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 10,57 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Однако в прогнозе, полученном путем аппроксимации, продолжает прослеживаться устойчивый понижательный тренд. В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма порядка 8-13% до уровня 650-700 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Экономические индикаторы

Согласно программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы для граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилье в местных исполнительных органах, предусматривается проектирование и ежегодное строительство и (или) приобретение у частных застройщиков в каждой области, городах Астане и Алматы государственных арендных квартир (домов) за счет средств республиканского бюджета.

Квартиры в государственном арендном доме предоставляются в соответствии с Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, малоимущим социально защищаемым слоям населения, гражданам, единственное жилище которых признано аварийным в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, а также государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности, состоящим на учете нуждающихся, в порядке очередности.

За счет бюджетных средств будут производиться проектирование и строительство арендных домов 3 и 4 классов комфортности, и в 2011 год площадь строительства составит 152,6 тыс. кв.м.

Стоимость строительства и (или) приобретения у частных застройщиков 1 кв. м государственного арендного дома не будет превышать 70 000 тенге (без стоимости инженерных сетей).

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	66	319 – 581	1662	450	+3,30	+/-6,43
2-комнатные	85	469 – 889	1428	639	-1,55	+/-7,13
3-комнатные	53	566 – 1900	1656	1070	+0,71	+/-18,08
Много- комнатные	10	1181 – 3424	2275	2162	-2,87	+/-25,88
Комнаты	190	93 – 254	1294	163	-0,59	+/-6,10
По городу	404	478 – 1158	1595	755	-1,29	+/-11,35

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в мае 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	9,97	10,75	8,71
2-комнатные	8,49	8,99	7,27
3-комнатные	9,27	7,93	9,89
Многокомнатные	11,34	11,66	10,57
По городу	9,21	7,54	7,12