Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за апрель 2011 г.

На столичном рынке аренды после пятимесячного снижения продолжается стагнация цен. В апреле стоимость ренты по городу составила 765 у.е. за месяц проживания (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 1,5% и достигло 363 объектов. «Дорогое» жилье уменьшилось в цене на 2,6%, а «дешевое» — на 7,3%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 342 до 375 объектов. Основной удельный вес — 80% приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 18% до 20% (диаграмма 1).

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В апреле удельный вес отдельных комнат составил 43% (156 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 24% (86) и 16% (58) соответственно, 3-комнатное — 15% (54). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (9) (диаграмма 2). По сравнению с мартом уровень предложения понизился на 1-, многокомнатные квартиры и комнаты на 6%, 42% и 1% соответственно.

В апреле количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 71%, в районе правого берега — 29%. Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 28%, больше стоимости найма в целом по городу на 36,6%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 3%.

В данном месяце во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1 и диаграмма 3).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в апреле 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья — на 52,2%, 3- и 1-комнатного — на 18,5% и 12,7% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир за год выросли на 9,8%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 12,3%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды с ноября 2007 г. наблюдается снижение средней стоимости найма: на 1-комнатные — 39,5%, на 2-комнатные — 43,9%, на 3-комнатные — 25,7% и на многокомнатные квартиры — 16,9%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 41,8%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,47, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился (диаграмма 4). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,68 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,27 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе практически достигли значений 1 квартала прошлого года. Распределение средней цены предложения «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 5.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды 2- и многокомнатных квартир сократилась на 7,6% и 18,9% соответственно, а 1- и 3-комнатных, напротив, выросла на 1,2% и 0,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 326 у.е. (за 1-комнатную) до 909 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 478 у.е./мес. (-7,3%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц снизилась на 2,6% до 1183 у.е./мес. Уменьшение средней цены найма прослеживается на 1- и многокомнатные квартиры на 2,5% и 11,1% соответственно, и рост — на 2- и 3-комнатные — на 2% и 20,2%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 549 у.е. (за 1-комнатную) до 3877 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшое снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка арендного жилья.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10,92 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,92 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 12,31 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Однако в прогнозе, полученном путем аппроксимации, продолжает прослеживаться устойчивый понижательный тренд. В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма порядка 15% до уровня 650-700 у.е. за месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 45,6% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 16,1%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Экономические индикаторы

Согласно данным Национального Банка РК от 6 апреля 2011 года, вклады населения в банках (с учетом нерезидентов) повысились за февраль 2011 года на 1,7% до 2302,5 миллиарда тенге (с начала года рост на 2,3%). В структуре вкладов населения тенговые вклады увеличились на 3,6% до 1297,3 миллиарда тенге (с начала года рост на 3,8%), вклады в иностранной валюте снизились на 0,7% до 1005,2 миллиарда тенге (с начала года рост на 0,5%). В результате, удельный вес тенговых вкладов населения в феврале 2011 года по сравнению с январем 2011 года повысился с 55,3% до 56,3%.

При этом надо отметить, что рост депозитов населения сохранялся в течение всего кризиса, а прошедший 2010 год преломил тенденцию предпочтения населением валютных депозитов, сформировавшуюся в 2008-2009 годы, и стал годом активного роста тенговых сбережений. В результате, в структуре вкладов населения доля вкладов в тенге выросла за 2010 год с 43,4% до 55,5%, а в феврале 2011 года достигла 56,3% (по состоянию на 29 марта 2011 года — 56,9%).

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	58	326 – 549	1675	435	-1,69	+/-5,81
2-комнатные	86	453 – 938	1467	649	-0,70	+/-7,44
3-комнатные	54	610 – 1806	1676	1063	+12,62	+/-18,71
Много- комнатные	9	909 – 3877	2264	2226	-11,23	+/-39,99
Комнаты	156	92 – 255	1320	164	+2,73	+/-6,47
По городу	363	478 – 1183	1614	765	-4,41	+/-12,09

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в апреле 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	10,28	10,92	8,42
2-комнатные	8,86	9,08	8,54
3-комнатные	9,85	8,71	10,56
Многокомнатные	12,13	9,43	12,31
По городу	9,73	7,73	7,67

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина