Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за март 2011 года

На рынке аренды, после пятимесячного снижения, наблюдается стагнация цен. В марте стоимость ренты по городу составила 800 у.е. за месяц проживания (диаграмма 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 1,9% и достигло 369 объектов (диаграмма 2). «Дорогое» жилье увеличилось в цене на 5,4%, а «дешевое» – на 8,8%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 357 до 377 объектов. Основной удельный вес – 82% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 19% до 18% (диаграмма 3).

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В марте удельный вес отдельных комнат составил 43% (158 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 22% (80) и 17% (62) соответственно, 3-комнатное – 14% (53). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (16). По сравнению с февралем, уровень предложения повысился на 1-, 3- и многокомнатные квартиры на 27%, 4% и 72% соответственно (диаграмма 4).

В марте количество новых квартир, предлагаемых к аренде, в обоих районах города одинаковое. Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 23%, больше стоимости найма в целом по городу на 27%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 3%.

В данном месяце во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1).

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в марте 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – на 66,8%, 1- и 2-комнатного – на 14,7% и 6,9% соответственно. Ставки найма 3-комнатных квартир, напротив, сократились на 3,1%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 10,3%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 38,5%, на 2-комнатные – 43,5%, на 3-комнатные – 34% и на многокомнатные квартиры – 6,3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 39,1%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,37, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился (диаграмма 5). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,75 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,89 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе достигнут значений 1 квартала прошлого года. Однако в анализируемом месяце ценовые показатели в обоих секторах незначительно выросли.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте увеличилась средняя стоимость аренды 1-, 2- и 3-комнатных квартир на 4,1%, 2,8% и 15,8% соответственно, а многокомнатных, напротив, сократилась на 20,5%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 322 у.е. (за 1-комнатную) до 1120 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 516 у.е./мес. (+5,4%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц выросла на 8,8% до 1214 у.е./мес. Увеличение средней цены найма прослеживается на 3- и многокомнатные квартиры на 8,2% и 6,4% соответственно, а снижение – на 1- и 2-комнатные – на 1,5% и 4,4%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 563 у.е. (за 1-комнатную) до 4362 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшой рост, а средние цены на рынке вторичного жилья также незначительно повышаются, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка, кроме арендного жилья эконом-класса, где наблюдается незначительный спад.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,67 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3,67 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 13,24 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в данном месяце на рынке аренды зафиксирована стагнация ценовых показателей во всех сегментах. Однако в прогнозе, полученном путем аппроксимации, продолжает прослеживаться устойчивый понижательный тренд. В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма порядка 15% до уровня 650-700 у.е. за месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 44,2% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 25,2%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	62	322 – 563	1692	443	+0,15	+/-6,20
2-комнатные	80	491 – 920	1501	653	-3,37	+/-7,44
3-комнатные	53	605 – 1503	1527	943	+6,45	+/-15,95
Много- комнатные	16	1120 – 4362	2508	2507	-0,70	+/-33,13
Комнаты	158	93 – 252	1277	160	+0,43	+/-6,42
По городу	369	516 – 1214	1638	800	+5,94	+/-11,56

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в марте 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	10,69	11,34	8,46
2-комнатные	9,29	9,75	8,03
3-комнатные	9,03	9,22	9,11
Многокомнатные	12,66	11,67	13,24
По городу	10,12	8,62	7,96

Аналитический отдел портала www.kn.kz