Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за февраль 2011 г.

На рынке аренды отчетливо прослеживается изменение тренда. В феврале сокращение стоимости ренты по городу составило 14,9% до уровня 756 у.е. за месяц проживания. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 1,5% и достигло 361 объекта. «Дорогое» жилье снизилось в цене на 19,3%, а «дешевое» – на 5,4%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 332 до 375 объектов. Основной удельный вес – 81% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 20% до 19%.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В феврале удельный вес отдельных комнат составил 45% (162 объекта). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 25% (91) и 14% (51) соответственно, 1-комнатное жилье – 14% (49). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 2% (9). По сравнению с январем, уровень предложения повысился на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 26%, 21% и 4% соответственно.

В данном месяце во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), однако в целом по городу зафиксировано снижение. В большей степени это связано со структурными изменениями, а именно, резким снижением количества многокомнатных квартир почти в 2 раза.

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 22%, больше стоимости найма в целом по городу на 20%. Основное количество предложения новых квартир приходится на район левобережья – 58%, оставшиеся 42% находятся в новостройках правого берега. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 5%.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в феврале 2010 года можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – на 57,2%, 1- и 2-комнатного – на 15,9% и 18,5% соответственно. Ставки найма 3-комнатных квартир, напротив, сократились на 10,6%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 5,8%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 38,6%, на 2-комнатные – 41,5%, на 3-комнатные – 38% и на многокомнатные квартиры – 5,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 42,5%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,28, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,85 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,91 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе достигнут значений 1 квартала прошлого года.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте сократилась средняя стоимость аренды 1- и 3-комнатных квартир на 4,7% и 5,9% соответственно, а 2- и многокомнатных, напротив, выросла на 5,8% и 18,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 310 у.е. (за 1-комнатную) до 1409 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 489 у.е./мес. (-5,4%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 19,3% до 1117 у.е./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 13,9%. Максимально сократилась стоимость ренты 3-комнатного жилья – на 21,8%, а минимально – 1-комнатного – 2,9%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 572 у.е. (за 1-комнатную) до 4100 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка, кроме арендного жилья эконом-класса, где наблюдается незначительный рост.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 15,08 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 7,08 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 15,10 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, фаза стабилизации цен на рынке аренды закончилась. В течение последних пяти месяцев (с сентября 2010 года) средняя арендная ставка по городу, хотя и снижалась с небольшими темпами, уже сократилась на 41%. В прогнозе, полученном путем аппроксимации, прослеживается устойчивый понижательный тренд. При этом ожидается в ближайшей перспективе снижение ставок найма порядка 15% до уровня 650-700 у.е. за месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 48,7% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 18,8%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу, %	Погрешность, %
1-комнатные	49	310 – 572	1659	442	-3,07	+/-7,75
2-комнатные	91	477 – 962	1503	676	-6,87	+/-8,38
3-комнатные	51	522 – 1390	1452	886	-8,06	+/-12,74
Много- комнатные	9	1409 – 4100	2704	2525	+2,51	+/-36,71
Комнаты	162	92 – 251	1287	159	+1,54	+/-6,32
По городу	361	489 – 1117	1583	756	-14,92	+/-11,83

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в феврале 2011 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	10,64	11,48	8,63
2-комнатные	9,48	9,60	8,96
3-комнатные	8,77	9,29	8,54
Многокомнатные	14,60	15,08	15,10
По городу	9,86	8,70	7,91