За четыре последних месяца цены на рынке аренды сократились на 30,8%, хотя в январе, как и в предыдущих месяцах, изменения ценовых показателей происходили в пределах среднестатистической ошибки расчетов. За месяц средняя арендная ставка зафиксирована на уровне 888 у.е. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 4,9% и достигло 356 объектов. «Дорогое» жилье снизилось в цене на 3%, а «дешевое» – на 11,1%.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 314 до 374 объектов. Основной удельный вес – 80% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 22% до 20%.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В январе удельный вес отдельных комнат составил 50% (178 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 21% (75) и 14% (49) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (39). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (16). По сравнению с декабрем, уровень предложения повысился на 1- и 2-комнатные квартиры на 11% и 21% соответственно.
В январе во всех сегментах рынка аренды изменения ценовых показателей не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), однако в динамике отчетливо наблюдается разворот тренда, хотя в прогнозе, полученном путем аппроксимации (сглаживания) второго порядка, прослеживается стабилизация средней арендной ставки.
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 21%, больше стоимости найма в целом по городу на 27%. Основное количество предложения новых квартир приходится на район левобережья – 62%, оставшиеся 38% находятся в новостройках правого берега. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 5%.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку и ставку найма, зафиксированную в январе 2010 года, можно отметить, что наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – на 42,1%, 1- и 2-комнатного – на 22,1% и 16,2% соответственно. Ставки найма 3-комнатных квартир, напротив, сократились на 4%. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 14,9%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 36,6%, на 2-комнатные – 37,2%, на 3-комнатные – 22,6% и на многокомнатные квартиры – на 8%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 32,5%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,67, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился (диаграмма 5). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,81 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,2 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, поэтому ставки найма в ближайшей перспективе достигнут значений 1 квартала прошлого года.
В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте значительно сократилась средняя стоимость аренды 3-комнатных квартир – на 10%, 2- и 1-комнатных – на 9,6% и 3,4% соответственно, а многокомнатных, напротив, выросла на 41,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 325 у.е. (за 1-комнатную) до 1185 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 518 у.е./мес. (-3%).
В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 11,1% до 1384 у.е./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир: максимально – на многокомнатные квартиры на 14,2%, а минимально – на 3-комнатные – на 1,5%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 588 у.е. (за 1-комнатную) до 3601 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,09 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3,09 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 13,01 п.п.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы и прогнозы
Итак, в первый месяц нового года арендные ставки во всех сегментах рынка претерпевают незначительное снижение. Однако четырехмесячное сокращение ренты внесло свои коррективы в общегородскую динамику, и прогноз, полученный путем аппроксимации, демонстрирует в ближайшей перспективе стабилизацию ценового показателя. Ожидается, что в 1 и 2 кварталах 2011 года снижение ставок найма составит 20% до уровня 750-800 у.е. за месяц проживания.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 36,4% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 25,6%.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е./мес. |
% |
у.е./мес. |
% |
|||||
1-комнатные |
39 |
325 – 588 |
1676 |
456 |
-36 |
-7,39 |
+/-43 |
+/-9,12 |
2-комнатные |
75 |
451 – 1068 |
1579 |
726 |
-35 |
-4,66 |
+/-75 |
+/-10,13 |
3-комнатные |
49 |
555 – 1776 |
1562 |
964 |
-128 |
-11,70 |
+/-136 |
+/-13,19 |
Много- |
16 |
1185 – 3601 |
2430 |
2463 |
+36 |
+1,48 |
+/-779 |
+/-31,86 |
Комнаты |
178 |
90 – 261 |
1245 |
156 |
+2 |
+1,20 |
+/-10 |
+/-6,17 |
По городу |
356 |
518 – 1384 |
1672 |
888 |
-91 |
-9,32 |
+/-121 |
+/-12,92 |
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
11,00 |
10,69 |
9,34 |
2-комнатные |
10,36 |
10,08 |
9,60 |
3-комнатные |
9,83 |
8,91 |
9,15 |
Многокомнатные |
13,60 |
11,09 |
13,01 |
По городу |
10,98 |
8,50 |
9,17 |
Аналитический отдел портала www.kn.kz