Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за декабрь 2010 г.

В декабре средняя арендная ставка за один месяц проживания составила 979 у.е., при этом изменения ценовых показателей происходили в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Однако в течение трех последних месяцев наблюдается изменение в поведении тренда. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 13,3% и достигло 340 объектов. «Дорогое» жилье снизилось в цене на 5,2%, а «дешевое» – на 5,8%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 320 до 375 объектов. Основной удельный вес – 78% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 23% до 22%.

Объем предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В декабре удельный вес отдельных комнат составил 53% (183 объекта). Далее в порядке убывания следует 2- и 3-комнатное жилье – 16% (53) и 15% (50) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (37). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (17). При этом, по сравнению с ноябрем, уровень предложения повысился на все форматы арендного жилья.

В декабре изменения ценовых показателей в целом по городу, в зависимости от формата квартиры, не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), и хотя в ближайшей перспективе рост средней арендной ставки сохраняется, все же можно отметить, что в динамике наблюдается разворот тренда.

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 28%, больше стоимости найма в целом по городу на 29%. Основное количество предложения новых квартир приходится на район левобережья – 73%, оставшиеся 27% находятся в новостройках правого берега. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес таких квартир на рынке аренды составляет 5%.

В течение уходящего года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 38,9%, 2- и 1-комнатного – на 23,9% и 23,2% соответственно. Ставки найма 3-комнатных квартир выросли скромнее – на 15% по отношению к декабрю 2009 года. В целом по городу за год аренда жилья подорожала на 20,9%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 31,6%, на 2-комнатные – 34,2%, на 3-комнатные – 23,6% и на многокомнатные квартиры – на 9,3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 25,5%.

При анализе квартальной динамики средней арендной ставки по городу можно отметить, что в уходящем году сезонный рост заметно приподнял уровень ренты. И ставки найма, с минимальных значений, которые наблюдались в середине 2009 года, оказались на уровне цен соответствующих началу кризиса.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,92, при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился (диаграмма 5). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,92 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 5,02 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В ближайшей перспективе в динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, при этом до конца года значения минимальных ставок найма, которые были зафиксированы летом 2010 года, так и не были достигнуты. Ежегодное осеннее повышение стоимости ренты регистрирует новые минимумы, которые на 10% выше цены найма предыдущего года.

В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте максимально сократилась средняя стоимость аренды многокомнатных квартир на 27,2%, 3-комнатных – на 3,5%, а 1- и 2-комнатных, напротив, выросла на 1,8% и 4,42% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 336 у.е. (за 1-комнатную) до 836 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 533 у.е./мес. (-5,8%). В течение года средняя арендная ставка данного сегмента подросла на 14,3%, за аналогичный период прошлого года наблюдалось снижение стоимости ренты на 27,6%.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 5,2% до 1557 у.е. Снижение средней цены найма прослеживается на 2- и 3-комнатные квартиры на 8,2% и 10,5% соответственно, а на 1- и многокомнатные, напротив, рост цен составил по 3,2%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 645 у.е. (за 1-комнатную) до 4196 у.е. (за многокомнатную) в месяц. В течение года средняя арендная ставка данного сегмента подросла на 8,8%, за аналогичный период прошлого года наблюдалось снижение стоимости ренты на 6,8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности на все форматы квартир.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в декабре оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12,63 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,63 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 15,25 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, в декабре наблюдается незначительное снижение ставок найма во всех сегментах рынка арендного жилья. Трехмесячное сокращение ренты не оказало существенного влияния на среднюю кривую, полученную путем аппроксимации (сглаживания), поэтому поведение тренда в динамике продолжает оставаться положительным. Ожидается в 1 и 2 кварталах 2011 года заметное снижение ставок найма до 750-800 у.е. за месяц проживания.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 28,4% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 29,5%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					у.е./мес.	%	у.е./мес.	%
1-комнатные	37	336 – 645	1748	493	+20	+4,28	+/-46	+/-9,61
2-комнатные	53	498 – 1138	1612	762	-49	-6,07	+/-91	+/-11,54
3-комнатные	50	616 – 1803	1665	1092	-79	-6,72	+/-165	+/-14,58
Много- комнатные	17	836 – 4196	2557	2427	-138	-5,37	+/-745	+/-29,91
Комнаты	183	91 – 248	1241	155	+5	+3,40	+/-10	+/-6,46
По городу	340	533 – 1557	1761	979	-55	-5,31	+/-135	+/-13,37

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в декабре 2010 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	11,73	12,63	10,27
2-комнатные	10,56	9,85	10,86
3-комнатные	10,49	9,19	10,94
Многокомнатные	14,02	10,59	15,25
По городу	11,59	9,52	11,04

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина