Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за ноябрь 2010 г.

Изменение стоимости аренды квартир г. Астаны (ноябрь 2010 г.)

В ноябре во всех сегментах рынка аренды наблюдаются снижение ценовых показателей. Средняя арендная ставка за один месяц проживания составила 1034 у.е., что на 17,9% ниже предыдущего месяца. Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 3,3% и достигло 300 объектов. При этом «дорогое» жилье снизилось в цене на 23,9%, а «дешевое» – на 12,9%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 263 до 332 объектов. Основной удельный вес – 77% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 21% до 23%.

Больше половины от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 51,6% (155). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 17,7% (53) и 14,4% (43) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (33). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5,3% (16). При этом, по сравнению с октябрем, уровень предложения снизился на 2-комнатное жилье на 13,5% и многокомнатные – на 48,8%, на остальные форматы прослеживается рост предложения.

В ноябре изменения ценовых показателей, в зависимости от формата квартиры, не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1), однако в ближайшей перспективе рост средней арендной ставки пока сохраняется во всех сегментах рынка.

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 24%, больше стоимости найма в целом по городу на 30%. Основное количество предложения новых квартир приходится на район левобережья – 72%, оставшиеся 28% находятся в новостройках правого берега. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели.

Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 46,8%, 2- и 3-комнатного – на 31,9% и 23,3% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир выросли скромнее – на 18,1% по отношению к декабрю 2009 года.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г. снижение средней стоимости найма по городу составило: на 1-комнатные – 34,4%, на 2-комнатные – 29,9%, на 3-комнатные – 18,1% и на многокомнатные квартиры – на 4,2%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 21,4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,90, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился (диаграмма 4). Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,89 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,54 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В ближайшей перспективе в динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья присутствует понижательный тренд, однако до конца года значения минимальных ставок найма, которые были зафиксированы летом 2010 года, не будут достигнуты. Ежегодное осенние повышение стоимости ренты регистрирует новые минимумы, которые на 10% выше цены найма предыдущего года.

В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды 3-комнатных квартир в долларовом эквиваленте, по сравнению с октябрем, сократилась на 3,9% и многокомнатных – на 9,7%, а 1- и 2-комнатных, напротив, выросла на 0,9% и 4,4% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 330 у.е. (за 1-комнатную) до 1148 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 566 у.е./мес. (-12,9%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц сократилась на 23,9% до 1642 у.е. за месяц проживания (диаграмма 6). Снижение средней цены найма прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,6%, 11,2% и 18,8% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, продолжается рост цен, который за месяц составил 6,2%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 625 у.е. (за 1-комнатную) до 4067 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья незначительно повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 1-комнатных.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в ноябре оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,17 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,17 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 15,35 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

Итак, ноябрь ознаменовался снижением ставок найма почти во всех сегментах рынка арендного жилья. Ноябрьское сокращение ренты не оказало значительного влияния на среднюю, полученную путем аппроксимации (сглаживания), поэтому поведение тренда в динамике продолжает оставаться положительным.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 24,5% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 37,4%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					у.е./мес.	%	у.е./мес.	%
1-комнатные	33	330 – 625	1778	472	+7	+1,41	+/-38	+/-7,99
2-комнатные	53	478 – 1239	1714	811	+36	+4,66	+/-81	+/-10,16
3-комнатные	43	639 – 2014	1734	1170	-75	-6,03	+/-175	+/-14,50
Много- комнатные	16	1148 – 4067	2650	2565	-323	-11,18	+/-596	+/-22,23
Комнаты	155	87 – 248	1204	150	+10	+7,00	+/-9	+/-6,43
По городу	300	566 – 1642	1838	1034	-225	-17,87	+/-127	+/-11,30

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в ноябре 2010 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	11,92	12,59	10,91
2-комнатные	11,19	9,58	11,79
3-комнатные	11,40	9,83	12,84
Многокомнатные	15,05	13,17	15,35
По городу	12,27	9,67	11,94