Изменение стоимости аренды квартир г. Астаны (с 1 сентября по 1 октября 2010 г.)тябре средняя арендная ставка поднялась на уровень ноября 2007 года. По сравнению с прошлым месяцем рост составил 15,8% (1283 у.е. за один месяц проживания). Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 12,1% и составило 310 объектов. Пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжилось, при этом средняя стоимость данного сегмента выросла еще на 19.6%, а сегмент эконом-класса – на 19,2%.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 272 до 341 объекта. Основной удельный вес – 74% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 19% до 26%.
Половину от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 50% (156). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 20% (61) и 13% (39) соответственно, многокомнатное жилье – 10% (31). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры малого формата – 7% (23). При этом, по сравнению с августом, уровень предложения снизился на 1-комнатное жилье на 15% и комнаты с подселением – на 28%, на остальные форматы прослеживается рост предложения.
В сентябре основное влияние на средний ценовой показатель по городу оказал значительный рост цен на 1- и многокомнатные квартиры, где стоимость ренты увеличилась на 20,1% и 22,8% соответственно. На 2- и 3-комнатное жилье изменения долларовых ставок найма не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 75,4%, 3- и 1-комнатного – на 25,6% и 25,1% соответственно. Ставки найма 2-комнатных квартир выросли скромнее – на 18,4% по отношению к декабрю 2009 года.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е./мес. |
% |
у.е./мес. |
% |
|||||
1-комнатные |
23 |
258 – 617 |
1692 |
500 |
+84 |
+20,12 |
+/-55 |
+/-10,95 |
2-комнатные |
61 |
443 – 1159 |
1499 |
728 |
-23 |
-3,08 |
+/-85 |
+/-11,67 |
3-комнатные |
39 |
624 – 2108 |
1674 |
1192 |
+69 |
+6,10 |
+/-198 |
+/-16,60 |
Много- |
31 |
1281 – 6083 |
2783 |
3066 |
+569 |
+22,77 |
+/-515 |
+/-20,07 |
Комнаты |
156 |
84 – 234 |
1152 |
144 |
+7 |
+4,83 |
+/-10 |
+/-6,78 |
По городу |
310 |
645 – 2348 |
1832 |
1283 |
+175 |
+15,82 |
+/-203 |
+/-15,94 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 30,5%, на 2-комнатные – 37,1% и на 3-комнатные – 16,6%, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается рост на 14,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 2,4%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,64, при этом диапазон предложения на рынке аренды незначительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,72 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 4,75 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
Рассматривая динамику стоимости ренты квартир эконом-класса, можно отметить развивающийся рост, который неизбежен в период делового сезона. При этом средняя стоимость аренды 1-комнатных квартир в долларовом эквиваленте, по сравнению с августом, увеличилась на 43,3% и многокомнатных – на 92,2%, а 2- и 3-комнатных, напротив, сократилась на 11,4% и 4% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 358 у.е. (за 1-комнатную) до 1281 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 645 у.е./мес. (+19,2%).
В секторе элит-класса пятый месяц наблюдается рост, в течение сентября арендная ставка данного сегмента увеличилась на 19,6% до 2348 у.е. за месяц проживания. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где снижение составило 0,7%. Значительный рост зафиксирован на многокомнатные квартиры – на 24,3%, 1- и 3-комнатные квартиры подорожали на 3,4% и 6% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 617 у.е. (за 1-комнатную) до 6083 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост, а средние цены на рынке вторичного жилья также повышаются, наблюдается значительное увеличение индекса доходности во всех сегментах.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в сентябре оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 13,05 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,05 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 18,05 п.п.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
11,90 |
13,05 |
9,75 |
2-комнатные |
10,47 |
10,86 |
11,27 |
3-комнатные |
11,09 |
9,34 |
12,66 |
Многокомнатные |
15,93 |
12,76 |
18,05 |
По городу |
13,46 |
11,10 |
14,93 |
Выводы и прогнозы
В динамике в целом по городу на рынке аренды продолжается рост средней арендной ставки. При этом средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, продолжает демонстрировать значительную положительную динамику.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения увеличилась на 8% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 56,5%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное повышение ренты.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
В настоящее время дом Жилого комплекса «Северное сияние» вводится в эксплуатацию. Всего в доме 165 квартир, из них 30 квартир дольщиков, 135 квартир будут предложены в аренду и аренду с выкупом. Для того, чтобы достроить объект, Фонду недвижимости Самрук-Казына потребовалось более двух миллиардов тенге, договор по финансированию Жилого комплекса был заключен в мае 2009 года. До конца 2010 года планируются к сдаче 8 объектов и по одной очереди 4-х объектов, тем самым планируется решить проблемы 1502 дольщиков, выкупить 111,8 тыс. кв.м (жилых площадей), 13,3 тыс. кв.м – коммерческих (нежилых) площадей.
Аналитический отдел портала www.kn.kz