В августе рынок аренды ознаменовался значительным ростом цен. Средняя арендная ставка увеличилась на 20,7% до 1108 у.е. за один месяц проживания. Количество квартир, предлагаемых к найму, сократилось на 19,4% и составило 353 объекта. Пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжается, при этом средняя стоимость данного сегмента выросла еще на 37%, а сегмент эконом-класса лишь на 8,2%.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 336 до 392 объектов. Основной удельный вес – 81% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 13% до 19%.
Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 61% (215). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 14% (50) и 10% (35) соответственно, 1-комнатное жилье – 8% (27). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 7% (26). При этом, по сравнению с июлем, уровень предложения снизился на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается рост предложения в два раза. Максимальный спад зафиксирован на 3-комнатное жилье на 14,8%, а минимальный – на 2-комнатное – на 4,8%.
В августе изменения долларовых ставок найма всех форматов квартир не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 42,9%, 2- и 3-комнатного – на 22,2% и 18,4% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир выросли скромнее – на 4,2% по отношению к декабрю 2009 года.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е./мес. |
% |
у.е./мес. |
% |
|||||
1-комнатные |
27 |
232 – 597 |
1563 |
416 |
+20 |
+4,96 |
+/-55 |
+/-13,60 |
2-комнатные |
50 |
466 – 1167 |
1554 |
751 |
+82 |
+12,17 |
+/-93 |
+/-13,01 |
3-комнатные |
35 |
607 – 1990 |
1619 |
1123 |
+122 |
+12,23 |
+/-170 |
+/-15,89 |
Много- |
26 |
922 – 4892 |
2489 |
2497 |
+151 |
+6,44 |
+/-657 |
+/-27,06 |
Комнаты |
215 |
83 – 214 |
1129 |
138 |
+1 |
+0,17 |
+/-7 |
+/-5,01 |
По городу |
353 |
541 – 1964 |
1748 |
1108 |
+190 |
+20,69 |
+/-192 |
+/-20,95 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 42,1%, на 2-комнатные – 35,1%, на 3-комнатные – 21,4% и на многокомнатные квартиры – 6,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 13,5%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,63, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 5,30 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В течение девяти месяцев в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса прослеживались незначительные изменения. В августе наблюдается рост средней арендной ставки на 8,2%, связанный в основном с увеличением стоимости найма многокомнатных квартир на 38,4%. Рента остальных форматов квартир сократилась: 1-комнатных – на 7,5%, 2- и 3-комнатных – на 6,7%. Напомним, что в прошлом месяце снижение наблюдалось на 1- и многокомнатное жилье. Диапазон аренды «дешевого» жилья в августе этого года сложился в пределах от 232 у.е. (за 1-комнатную) до 922 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 541 у.е./мес. (+8,2%).
В секторе элит-класса четвертый месяц наблюдается рост, в течение августа арендные ставки увеличились на 37% до 1964 у.е. за месяц проживания. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир. Значительный рост зафиксирован на 3- и многокомнатные квартиры – на 22,8% и 27,9% соответственно, 1- и 2-комнатные квартиры подорожали на 10% и 17,7%. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 597 у.е. (за 1-комнатную) до 4892 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост, а средние цены на рынке вторичного жилья продолжают оставаться стабильными, наблюдается незначительное увеличение индекса доходности на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где данный индекс вырос на 15,8%.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в августе оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10,73 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,73 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир – 18,75 п.п.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
11,19 |
10,41 |
10,28 |
2-комнатные |
11,14 |
10,63 |
10,76 |
3-комнатные |
11,03 |
8,86 |
12,70 |
Многокомнатные |
15,44 |
10,73 |
18,75 |
По городу |
12,97 |
9,82 |
14,21 |
Выводы и прогнозы
В целом по итогам августа на рынке аренды в динамике средней арендной ставки продолжается рост, связанный в основном с началом нового делового сезона. При этом средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, демонстрирует значительную положительную динамику.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 9,7% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 31,3%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное повышение ренты.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Гражданам, претендующих на получение квартир в аренду, предоставляемых Фондом Самрук-Казына, прежде всего нужно подтвердить свою платежеспособность. Платежеспособность определяется из показателей максимальной суммы арендного платежа (МСАП), рассчитываемого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК). Если вносят первоначальный взнос, в зависимости от его величины, сумма платежа уменьшается. Претендовать на квартиры с правом выкупа могут исключительно граждане Республики Казахстан. Иностранцы и лица без гражданства, иначе нерезиденты, не имеют право на аренду. Жилье предоставляется только лицам, у которых нет в собственности жилья (не менее 1 календарного года) или существует необходимость в улучшении жилищных условий (менее 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека) в населенном пункте, в котором заявитель намерен получить жилье.
Аналитический отдел портала www.kn.kz