Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июль 2010 г.

Количество квартир, предлагаемых к аренде, в июле выросло на 10,3% и составило 438 объектов, такое увеличение объема предложения связано с пополнением анализируемой базы отдельными комнатами. При этом средняя арендная ставка в течение последних месяцев остается на уровне среднестатистической погрешности. Пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжается, и средняя стоимость данного сегмента выросла еще на 15,5%, а сегмент эконом-класса лишь на 5,7%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 412 до 459 объектов. Основной удельный вес – 87% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье не изменился и составил 13%.

Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 68% (299). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 12% (53) и 9% (41) соответственно, 1-комнатное жилье – 7% (29). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (17). При этом, по сравнению с июнем, уровень предложения снизился на 1-, 2- и 3-комнатное жилье, и вырос на многокомнатное и комнаты с подселением.

В июле изменения долларовых ставок найма всех форматов квартир не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 34,3%, 2- и 3-комнатного, скромнее, всего лишь на 8,9% и 5,5% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир пока демонстрируют понижательную динамику – 0,8% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					у.е./мес.	%	у.е./мес.	%
1-комнатные	29	249 – 543	1526	397	+11	+2,81	+/-41	+/-10,36
2-комнатные	53	447 – 992	1488	670	+27	+4,14	+/-74	+/-11,26
3-комнатные	41	582 – 1620	1484	1001	+41	+4,32	+/-139	+/-14,19
Много- комнатные	17	890 – 3827	2247	2346	+302	+14,78	+/-574	+/-26,21
Комнаты	299	80 – 217	1150	137	+5	+3,85	+/-6	+/-4,79
По городу	438	500 – 1434	1589	918	+111	+13,81	+/-160	+/-16,77

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 44,9%, на 2-комнатные – 42,1%, на 3-комнатные – 30% и на многокомнатные квартиры – 12,4%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 28,4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,87, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,18 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 4,30 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В течение девяти месяцев в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса прослеживаются незначительные изменения. В июле рост средней арендной ставки зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье на 8,5% и 4,5% соответственно и снижение – на 1- и многокомнатное – на 7,5% и 7,8%. Напомним, что в прошлом месяце снижение наблюдалось на все форматы квартир. Диапазон аренды «дешевого» жилья в июле этого года сложился в пределах от 249 у.е. (за 1-комнатную) до 890 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 500 у.е./мес. (+5,7%).

В секторе элит-класса третий месяц наблюдается рост, за июль арендные ставки увеличились на 15,5%% до 1434 у.е./мес. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир. Значительный рост зафиксирован на 1- и многокомнатные – на 9,8% и 14,7% соответственно, 2- и 3-комнатные квартиры подорожали на 3,7% и 5,1%. Диапазон «дорогого» жилья в июле сложился в пределах от 543 у.е. (за 1-комнатную) до 3827 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма и средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют рост, наблюдается некоторое увеличение индекса доходности.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 10,95%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,95 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 13,67%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в июле 2010 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	11,01	10,95	9,69
2-комнатные	10,67	10,48	9,91
3-комнатные	10,17	8,51	10,66
Многокомнатные	13,33	9,88	13,67
По городу	11,52	9,03	10,59

Выводы и прогнозы

Итак, в целом по итогам июля на рынке аренды в динамике средней арендной ставки прослеживается разворот тренда. Средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, демонстрирует положительную динамику. В основном это можно связать с приближением нового делового сезона, в данный период аренда жилья претерпевает временное удорожание.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 34,1% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 21,4%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

В июле Фондом недвижимости «Самрук-Казына» было подписано 312 договоров на аренду с выкупом на квартиры в жилых комплексах «Акжайык» и «Аль-арка». От подписания договора аренды с выкупом отказались 6 заявителей, претендовавших на двухкомнатные квартиры, освободившиеся квартиры переходят к следующим по рейтингу претендентам.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина