Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июнь 2010 г.

Динамика объема предлагаемых в найм квартир свидетельствует о снижении активности на рынке аренды города Астаны. В июне количество объектов составило 397, что на 16,7% ниже уровня прошлого месяца. При этом средняя арендная ставка за месяц не изменилась, оставшись на уровне среднестатистической погрешности. Однако пополнение рынка «дорогим» элитным жильем продолжилось, поэтому средняя стоимость данного сегмента демонстрирует рост на 1,7%, вместе с тем в сегменте эконом-класса, напротив, прослеживается спад арендных ставок на 3,7%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 375 до 420 объектов. Основной удельный вес – 87% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился и составил 13%.

Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 61% (247). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 16% (62) и 11% (42) соответственно, 1-комнатное жилье – 8% (33). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (14). При этом, по сравнению с маем, уровень предложения снизился на все форматы арендного жилья: максимально – на 3-комнатное – на 18,8%, а минимально – на многокомнатное – на 3,5%. Снижение объемов предложения на рынке аренды свидетельствует о начале летнего ценового затишья. В июне изменения долларовых ставок найма всех форматов квартир не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1). Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 17%, 2- и 3-комнатного, скромнее, всего лишь на 4,6% и 1,1% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир пока демонстрируют понижательную динамику – 3,5% по отношению к декабрю 2009 года.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					у.е./мес.	%	у.е./мес.	%
1-комнатные	33	269 – 494	1517	386	-4	-1,05	+/-31	+/-7,97
2-комнатные	62	412 – 956	1451	643	+5	+0,71	+/-69	+/-10,69
3-комнатные	42	557 – 1542	1520	960	-29	-2,89	+/-130	+/-13,41
Много- комнатные	14	965 – 3335	2039	2044	+25	+1,23	+/-623	+/-30,67
Комнаты	247	80 – 210	1101	132	-4	-3,05	+/-6	+/-4,81
По городу	397	473 – 1242	1539	806	+15	+1,91	+/-108	+/-5,62

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 46,4%, на 2-комнатные – 44,4%, на 3-комнатные – 32,9% и на многокомнатные квартиры – 23,6%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 37,1%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,62, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,84 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,45 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В среднесрочной перспективе в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса с октября 2009 года прослеживаются незначительные изменения. В течение восьми месяцев переменно наблюдается то положительная, то отрицательная динамика. При этом рост предложения привел к повышению средней арендной ставки, а сокращение количества квартир, предлагаемых к найму, привело к ее снижению. В июне снижение аренды в данном сегменте зафиксировано на все форматы квартир: максимальное – на 1-комнатное жилье – на 8,6%, а минимальное – на 3-комнатное – на 4%. Напомним, что в прошлом месяце снижение наблюдалось только на 1- и 2-комнатные квартиры. Диапазон аренды «дешевого» жилья в июне этого года сложился в пределах от 269 у.е. (за 1-комнатную) до 965 у.е. (за многокомнатную) в месяц, а средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 473 у.е./мес. (-3,7%).

В секторе элит-класса второй месяц наблюдается рост, за июнь арендные ставки увеличились на 1,7%% до 1242 у.е./мес. Увеличение средней цены найма прослеживается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 6,3%. Значительный рост зафиксирован на 1- и многокомнатные – на 3% и 4% соответственно, 2-комнатные квартиры подорожали на 0,6%. Диапазон «дорогого» жилья в июне сложился в пределах от 494 у.е. (за 1-комнатную) до 3335 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют рост, а средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают незначительное снижение, наблюдается некоторое увеличение индекса доходности.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 12,46%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,46 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 12,51%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в июне 2010 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	10,90	12,46	8,97
2-комнатные	10,56	10,79	9,85
3-комнатные	10,44	9,64	11,32
Многокомнатные	12,66	11,63	12,51
По городу	11,07	9,56	9,54

Выводы и прогнозы

Итак, в целом по итогам июня на рынке аренды в динамике средней арендной ставки, как и на рынке вторичного жилья, продолжает наблюдаться ценовая стагнация. Средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, в течение шести месяцев демонстрирует стабильность. Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 42,9% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 14,8%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное затишье, а с началом нового делового сезона, снова стоит ожидать повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

В настоящее время в Казахстане реализуется две программы арендного жилья: через местные исполнительные органы (акиматы) и через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», дочернюю организацию АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына».

Квартиры в объектах Фонда недвижимости будут распределяться среди платежеспособного населения. Стоимость аренды зависит от цены выкупа Фондом недвижимости объекта незавершенного строительства. А по условиям программ местных исполнительных органов основными получателями жилья являются приоритетные категории населения (в т.ч. социально уязвимые), и стоимость выделяемых для данных категорий граждан квартир достаточно низкая.

Фонд недвижимости «Самрук-Казына» предоставляет жилые помещения в аренду и аренду с выкупом.

Аренда – сделка, в соответствие с которой Фонд недвижимости предоставляет жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Такой договор заключается не менее чем на один год, а размер ежемесячного платежа фиксируется на весь период аренды. При обоюдном согласии сторон договор аренды автоматически продлевается по истечении срока.

Аренда с выкупом предусматривает переход права собственности на квартиру по истечении срока аренды либо досрочного выкупа. Договор аренды с выкупом заключается сроком до 13 лет. Арендатор получает право досрочно выкупить арендуемое помещение только после 5 лет аренды. При подписании договора аренды, а также в течение первых 5 лет, арендатор может внести первоначальный взнос и/или досрочно погасить часть стоимости помещения. При этом размер досрочного погашения не может превышать 50% от стоимости продажи помещения.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина