В мае сегмент аренды в Астане охарактеризовался снижением объема предлагаемых в найм квартир. При этом количество объектов составило 476, что на 7,1% ниже уровня прошлого месяца. Однако средняя стоимость предложения найма по городу, за счет пополнения рынка относительно «дорогими» вариантами квартир, увеличилась за месяц с 681 у.е. до 791 у.е. (+16,2%) за один месяц проживания. Тем не менее, в сегменте «дешевого» жилья прослеживается рост арендных ставок только на 7,8%, а в секторе «дорогого» – на 22,3%.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 435 до 514 объектов. Основной удельный вес – 85% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился и составил 15%.
Больше половины от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 61% (293). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 16% (76) и 11% (52) соответственно, 1-комнатное жилье – 9% (41). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (15). При этом, по сравнению с апрелем, уровень предложения снизился на все форматы арендного жилья, кроме многокомнатного жилья, где количество предлагаемых квартир к найму осталось прежним.
Основное влияние на рост стоимости аренды по городу оказало многокомнатное жилье, в данном сегменте зафиксирован рост на 38,1%. В данном месяце высокие темпы роста на многокомнатное жилье связаны в основном с пополнением предложения «дорогими» квартирами. При этом долларовые ставки найма 1-, 2- и 3-комнатных не превосходят уровня среднестатистической погрешности базы данных (таблица 1).
Необходимо отметить, что с начала года наибольшее повышение претерпела рента многокомнатного жилья – 15,6%, 2- и 3-комнатного, скромнее, всего лишь на 3,9% и 4,1% соответственно. Ставки найма 1-комнатных квартир пока демонстрируют понижательную динамику – 2,5% по отношению к декабрю 2009 года.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя |
Средняя |
Изменение |
Погрешность |
||
% |
у.е./мес. |
% |
у.е./мес. |
|||||
1-комнатные |
41 |
294 – 480 |
1517 |
390 |
+1,00 |
+4 |
+/-6,78 |
+/-26 |
2-комнатные |
76 |
431 – 951 |
1441 |
639 |
+8,03 |
+47 |
+/-10,12 |
+/-62 |
3-комнатные |
52 |
580 – 1644 |
1497 |
988 |
+10,22 |
+92 |
+/-12,00 |
+/-113 |
Много- |
15 |
1048 – 3207 |
1940 |
2019 |
+38,12 |
+557 |
+/-29,41 |
+/-525 |
Комнаты |
293 |
81 – 217 |
1130 |
137 |
-3,17 |
-4 |
+/-4,60 |
+/-6 |
По городу |
476 |
491 – 1221 |
1514 |
791 |
+16,17 |
+110 |
+/-4,17 |
+/-71 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 45,8%, на 2-комнатные – 44,8%, на 3-комнатные – 30,9% и на многокомнатные квартиры – 24,6%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38,2%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,48, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,63 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,06 раза).
В среднесрочной перспективе в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса, после незначительного снижения, снова прослеживается повышение. В данном месяце средняя ставка найма увеличилась на 7,9% до уровня 491 у.е./мес., при этом в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья сохраняется. Увеличение размера ренты в сегменте эконом-класса было в основном обусловлено ростом арендных ставок 3- и многокомнатных квартир, которые подорожали на 6,2% и 31,2% соответственно. Ставки найма 1- и 2-комнатных, напротив, сократились на 4,3% и 0,4% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в мае этого года сложился в пределах от 294 у.е. (за 1-комнатную) до 1048 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
В секторе элит-класса арендные ставки за месяц увеличились на 22,3% до 1221 у.е./мес. На увеличение средней цены найма квартир данного сегмента рынка значительное влияние оказало повышение арендных ставок многокомнатного жилья, которые за истекший период подорожали на 66%. Аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир выросла на 1,2%, 13,2% и 10,6% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в мае сложился в пределах от 480 у.е. (за 1-комнатную) до 3207 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце ставки найма демонстрируют небольшой рост, а средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают повышение, наблюдается увеличение и индекса доходности.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 13,04%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,04 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 12,25%.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Средняя |
Доходность |
Доходность |
1-комнатные |
11,03 |
13,04 |
9,24 |
2-комнатные |
10,28 |
10,31 |
10,01 |
3-комнатные |
10,11 |
10,11 |
10,95 |
Многокомнатные |
12,00 |
10,79 |
12,25 |
По городу |
10,68 |
9,09 |
9,34 |
Выводы и прогнозы
Итак, в целом по итогам мая на рынке аренды в динамике средней арендной ставки, как и на рынке вторичного жилья, наблюдается ценовая стагнация. Средняя кривая, полученная путем сглаживания и аппроксимации стоимости ренты полиномом второго порядка, в течение пяти месяцев демонстрирует стабильность. Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения потеряла 43,9% от цены ренты, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса, напротив, выросли на 19,2%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное затишье, а с началом нового делового сезона, снова стоит ожидать повышение ренты.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz