Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за апрель 2010 г.

В апреле на рынке аренды продолжился рост предложения, обусловленный в основном за счет появления новых комнат для подселения жильцов. При этом объем предложения вырос еще на 20,4% до 513 объектов общей площадью 21 тыс. 43 квадратных метра. В ценовом сегменте в течение пяти месяцев наблюдается понижательный тренд ренты. По сравнению с мартом ставки найма сократились на 6,2% до 681 у.е. за один месяц проживания. Однако в сегменте «дешевого» жилья прослеживается рост арендных ставок – 2,4%, а в секторе «дорогого», напротив, наблюдается существенный спад – 10%.

Состояние рынка

В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 483 до 541 объекта. Основной удельный вес – 83% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился и составил 17%.

Больше половины от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 59% (300). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 16% (81) и 12% (60) соответственно, 1-комнатное жилье – 11% (57). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (15). При этом, по сравнению с мартом, уровень предложения увеличился на все форматы арендного жилья.

Основное влияние на снижение стоимости аренды по городу оказало 3-комнатное жилье, в данном сегменте зафиксирован спад на 7,9%. Долларовые ставки найма 2- и многокомнатных квартир сократились на 3,3% и 2,8% соответственно, а 1-комнатных – за месяц не изменились (таблица 1).

Необходимо отметить, что с начала года наибольшее снижение претерпела рента многокомнатного жилья – 16,3%, 1-, 2- и 3-комнатного, скромнее, всего лишь на 3,4%, 3,9% и 5,5% соответственно.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение к предыдущему месяцу
					%	у.е.
1-комнатные	57	307 – 474	1452	386	0,00	0
2-комнатные	81	432 – 840	1351	591	-3,30	-20
3-комнатные	60	546 – 1488	1378	896	-7,88	-77
Многокомнатные	15	799 – 1932	1499	1462	-2,76	-41
Комнаты	300	82 – 221	1156	141	-1,80	-3
По городу	513	456 – 998	1396	681	-6,16	-45

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 46,3%, на 2-комнатные – 48,9%, на 3-комнатные – 37,3% и на многокомнатные квартиры – 45,4%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 46,8%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,19, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,54 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 2,72 раза).

После сезонного роста в динамике стоимости ренты квартир эконом-класса прослеживается понижательный тренд. Однако в данном месяце средняя ставка найма увеличилась на 2,4% до уровня 456 у.е./мес., при этом в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья сохраняется (диаграмма 10). В секторе элит-класса арендные ставки сократились на 10%, и стоимость найма оказалась на отметке 998 у.е./мес. 

Увеличение размера ренты в сегменте эконом-класса было в основном обусловлено ростом арендных ставок многокомнатных квартир, которые подорожали на 15,3%. Ставки найма 1-, 2- и 3-комнатных увеличились на 3,7%, 1% и 2,2% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в апреле этого года сложился в пределах от 307 у.е. (за 1-комнатную) до 799 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На снижение средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало сокращение арендных ставок многокомнатного жилья, которое за истекший период подешевело на 24,6%. Аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир снизилась на 1%, 9,6% и 2,4% соответственно. Диапазон «дорогого» жилья в апреле сложился в пределах от 474 у.е. (за 1-комнатную) до 1932 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают повышение, и ставки найма демонстрируют небольшой спад, наблюдается в данном месяце уменьшение индекса доходности.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце являются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 12,23%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,23 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 9,99%.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Средняя доходность квартир в апреле 2010 г., п.п.	Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п.	Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п.
1-комнатные	10,53	12,23	8,81
2-комнатные	9,78	10,48	9,13
3-комнатные	9,37	9,47	9,99
Многокомнатные	9,14	10,33	8,88
По городу	9,70	8,83	8,20

Выводы и прогнозы

Итак, по городу на рынке аренды сохраняется понижательный тренд в динамике средней арендной ставки. Однако цены найма во всех сегментах рынка арендного жилья еще не до конца избавились от присутствия надбавки, которая обычно появляется в осенний период. Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса в течение четырех месяцев этого года сократилась максимально, потеряв 30,2% от цены ренты, которая была зафиксирована на конец прошлого года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса снизились лишь на 13,2%. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды ожидает очередное снижение, а с началом нового делового сезона, снова стоит ожидать повышение ренты.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz