На рынке аренды долларовые цены стремительно снижаются. Ставки найма в феврале сократились на 7,6% до 714 у.е. за один месяц проживания. При этом спад зафиксирован в сегменте «дорогого» жилья – 4,3%, а в секторе «дешевого», напротив, наблюдается незначительный рост – 1,6%. При этом объем предложения на рынке аренды сократился на 1,2% до 298 объектов общей площадью 14 тыс. 234 квадратных метров.
Состояние рынка
В анализируемом периоде количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 295 до 300 объектов. Основной удельный вес – 83% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился и составил 17%.
Значительную часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением – 46% (139). Далее 2- и 3-комнатное жилье – 21% (61) и 15% (45) соответственно, 1-комнатное жилье – 14% (41). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (11). При этом, по сравнению с январем, уровень предложения сократился на многокомнатные квартиры и комнаты с подселением.
Снижение стоимости найма, по сравнению с прошлым месяцем, прослеживается на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 8,6%, 1,3% и 7,3% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, долларовые ставки аренды выросли на 2,1% (таблица 1).
Необходимо отметить, что основное сдерживающее влияние на ценовой показатель по городу оказывала рента квартир большого формата, которые демонстрируют спад с июня 2009 года: 3-комнатные – на 37,7% и многокомнатные – на 45,2%. При том как арендные ставки 1- и 2-комнатных квартир за данный период увеличились лишь на 4,7% и 3,3% соответственно.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
у.е. |
|||||
|
1-комнатные |
41 |
283 – 492 |
1481 |
382 |
+2,12 |
+8 |
|
2-комнатные |
61 |
407 – 821 |
1319 |
571 |
-8,64 |
-54 |
|
3-комнатные |
45 |
581 – 1551 |
1499 |
991 |
-1,32 |
-13 |
|
Многокомнатные |
11 |
708 – 2637 |
1636 |
1607 |
-7,29 |
-126 |
|
Комнаты |
139 |
85 – 237 |
1188 |
147 |
+5,44 |
+8 |
|
По городу |
298 |
446 – 1071 |
1435 |
714 |
-7,58 |
-59 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 47%, на 2-комнатные – 51%, на 3-комнатные – 31% и на многокомнатные квартиры – 40%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 44,2%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,40, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,74 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,73раза).
В динамике стоимости ренты квартир эконом-класса после сезонного роста прослеживается изменение тренда, за месяц средняя ставка увеличилась на 1,6% до уровня 446 у.е./мес., и в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья сохраняется. В секторе элит-класса арендные ставки сократились на 4,3%, и стоимость найма оказалась на отметке 1071 у.е./мес.
Увеличение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено ростом арендных ставок 1-, 3- и многокомнатных квартир на 7,8%, 10,5% и 6,6% соответственно, а средняя арендная ставка 2-комнатных квартир, напротив, за месяц сократилась на 7,2%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в феврале этого года сложился в пределах от 283 у.е. (за 1-комнатную) до 708 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
На снижение средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало уменьшение арендных ставок 2-комнатного жилья, которые за истекший период сократились в цене на 14,9%. Аренда 1- и 3-комнатных квартир снизилась на 1% и 6% соответственно, а многокомнатных, напротив, выросла на 43%. Диапазон «дорогого» жилья в феврале сложился в пределах от 492 у.е. (за 1-комнатную) до 2637 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.
В ближайшей перспективе ожидается снижение арендных ставок как в сегменте «дорогого», так и «дешевого» жилья. Однако цены найма еще не до конца избавились от присутствия надбавки, которая появляется в осенний период.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают снижение и ставки найма демонстрируют спад, наблюдается уменьшение индекса доходности на все форматы квартир.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце являются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 13,39%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,39 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир – 10,49%.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Средняя доходность квартир в феврале 2009 г., п.п. |
Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п. |
Доходность квартир «дорогого» арендного жилья, п.п. |
|
1-комнатные |
10,90 |
13,39 |
9,60 |
|
2-комнатные |
9,61 |
10,40 |
9,03 |
|
3-комнатные |
10,41 |
10,15 |
10,48 |
|
Многокомнатные |
10,19 |
9,30 |
10,49 |
|
По городу |
10,25 |
10,55 |
10,02 |
Выводы и прогнозы
Итак, в феврале 2010 года на рынке аренды понижательный тренд в динамике средней арендной ставки по городу сохраняется. Однако основное сдерживающее влияние продолжают оказывать ставки найма элитного жилья, хотя темпы ценовой коррекции в данном месяце значительны. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды снова ожидает очередное снижение до начала нового делового сезона.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
По данным национального информационного агентства «КазИнформ», «АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» намерен опубликовать правила приобретения арендного жилья до конца февраля. Об этом заявил управляющий директор АО «ФНБ «Самрук-Казына» Кайрат Айтекенов на пресс-конференции во вторник, 9 февраля. Он рассказал, что арендное жилье с последующим выкупом могут приобрести граждане, которые не имеют квартиры или желают улучшить свои условия, главное требование при этом - это его платежеспособность. В этой связи, по словам К. Айтекенова, оператором, который будет подтверждать платежеспособность человека, будет выступать Жилстройсбербанк».
Всего Фонду недвижимости на реализацию программы арендного жилья из Национального фонда выделено 225 млрд тенге, эти средства должны быть возвращены государству в полном объеме по истечении 15 лет. Сейчас Фонд недвижимости рассматривает объекты в Астане, Алматы, Алматинской области и Актау, но в будущем планирует расширять географию и выходить в другие регионы. Все объекты, которые финансирует фонд, делятся на три класса: бизнес, эконом и социал. Программа арендного жилья, реализуемая через Фонд недвижимости, не является государственной и работает по рыночным принципам. Подобную программу реализуют акиматы, которые получили от государства средства на выкуп жилья по фиксированной цене, основными получателями этого арендного жилья являются бюджетники и государственные служащие.
Сотрудничество Фонда недвижимости с компаниями-застройщиками носит непрерывный характер, поэтому сложно указать точный объем выкупаемого жилья. Так, по состоянию на 25 ноября 2009 года портфель фонда содержит 41 проект на финансирование завершения строительства от 36 компаний-застройщиков (32 - в Астане; 8 - в Алматы и Алматинской области, 1 – в Актау). С 18 компаниями уже заключены договоры на финансирование 21 объекта на сумму 101,4 млрд тенге. Завершение строительства данных объектов позволит ввести в эксплуатацию более 11 тыс. квартир, решить проблемы 4,5 тыс. дольщиков и ввести в экономический оборот более 1,227 млн квадратных метров.
Аналитический отдел портала www.kn.kz