Второй месяц на рынке аренды столицы наблюдается снижение долларовых цен. В январе ставки найма за один месяц проживания сократились еще на 4,6% до 773 у.е. При этом значительный спад зафиксирован в сегменте «дорогого» жилья — 21,7%, в секторе «дешевого» снижение составило 6%. При этом объем предложения на рынке аренды увеличился на 1% — до 301 объекта общей площадью 13 тысяч 708 квадратных метров.
Состояние рынка
В январе количество квартир, предлагаемых к аренде, колебалось в пределах от 299 до 305 объектов. Основной удельный вес (85%) приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился и составил 15%.
Большую часть от общего числа экспонируемых объектов занимают комнаты в квартирах с хозяевами или с подселением — 52% (156). Далее следует 2- и 3-комнатное жилье — 18% (55) и 13% (40) соответственно, на 1-комнатное жилье приходится 12% (37). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 5% (15). При этом по сравнению с декабрем увеличился уровень предложения 1- и 2-комнатных квартир.
Снижение стоимости найма, по сравнению с прошлым месяцем, прослеживается на 1- и многокомнатное жилье на 6,6% и 0,8% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, долларовые ставки аренды выросли на 1,6% и 5,9% (таблица 1).
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
у.е. |
|||||
|
1-комнатные |
37 |
258-497 |
1551 |
374 |
-6,56 |
-26 |
|
2-комнатные |
55 |
439-964 |
1417 |
625 |
+1,60 |
+10 |
|
3-комнатные |
40 |
526-1651 |
1523 |
1004 |
+5,85 |
+55 |
|
Многокомнатные |
14 |
664-1845 |
1836 |
1733 |
-0,83 |
-15 |
|
Комнаты |
156 |
83-224 |
1136 |
139 |
0,00 |
0 |
|
По городу |
301 |
439-1120 |
1520 |
773 |
-4,60 |
-37 |
Необходимо отметить, что основное сдерживающее влияние на ценовой показатель по городу оказывала рента квартир большого формата, которая демонстрирует спад с января 2009 года на 12,7%. Притом что арендные ставки 1-, 2- и 3-комнатных квартир сократились в течение года на 28%, 22,7% и 2,4% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: 1-комнатные — 48%, 2-комнатные — 46%, 3-комнатные — 30% и многокомнатные квартиры — 35%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 39,7%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,55, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,93 раза выше «дешевого»), а наибольший — на 3-комнатное (в 3,14 раза).
В динамике стоимости ренты квартир эконом-класса после сезонного роста прослеживается изменение тренда, за месяц средняя ставка сократилась на 6% до уровня 439 у.е./мес., и в дальнесрочной перспективе падение цен в данном сегменте жилья продолжится. В секторе элит-класса арендные ставки сократились на 21,7%, и стоимость найма оказалась на отметке 1120 у.е./мес.
Снижение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено спадом арендных ставок 3- и многокомнатных квартир на 2,7% и 21,5% соответственно, а арендные ставки 1- и 2-комнатных квартир, напротив, за месяц выросли на 2,9% и 7,8%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в январе этого года сложился в пределах от 258 у.е. (за 1-комнатную) до 664 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
На снижение средней цены найма квартир элит-класса значительное влияние оказало уменьшение арендных ставок многокомнатного жилья, которые за истекший период сократились в цене на 49,2%. Аренда 1- и 3-комнатных квартир снизились на 19,2% и 1,1% соответственно, а 2-комнатных, напротив, выросла на 1,3%. Диапазон «дорогого» жилья в январе сложился в пределах от 497 у.е. (за 1-комнатную) до 1845 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.
В сегменте «дорогого» жилья на рынке аренды с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен. Однако в течение последних месяцев прослеживалась положительная динамика, связанная в основном с активизацией отложенного спроса, при этом ценовой показатель достиг уровня конца 2008 года. Хотя в декабре 2009 года уже зафиксирован понижательный тренд в динамике ренты элитного жилья.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что средние цены на рынке вторичного жилья претерпевают снижение и ставки найма демонстрируют спад, наблюдается незначительное изменение индекса доходности на все форматы квартир.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными в данном месяце оказались 2-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 12,24%. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,24 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту (8%) при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 14,07%.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Средняя доходность квартир в декабре 2009 г., п.п. |
Доходность квартир «дешевого» сектора арендного жилья, п.п. |
Доходность квартир «дорогого» сектора арендного жилья, п.п. |
|
1-комнатные |
11,57 |
11,76 |
10,05 |
|
2-комнатные |
10,62 |
12,24 |
10,91 |
|
3-комнатные |
11,03 |
9,94 |
11,69 |
|
Многокомнатные |
13,23 |
10,36 |
14,07 |
|
По городу |
11,41 |
10,98 |
11,62 |
Выводы и прогнозы
Итак, в январе 2010 года на рынке аренды понижательный тренд в динамике средней арендной ставки по городу сохраняется. Однако основное сдерживающее влияние продолжают оказывать ставки найма элитного жилья, хотя темпы ценовой коррекции в данном месяце значительны. При сохранении наметившихся тенденций рынок аренды снова ожидает очередное снижение до начала нового делового сезона.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Стоит отметить, что в марте 2009 года была создана очередная дочерняя структура Фонда национального благосостояния «Самрук-Казына» — фонд недвижимости, основной целью которого стал выкуп жилых и нежилых помещений в завершенных и строящихся объектах жилищного строительства. Нацфонд выделил Фонду недвижимости на завершение строительства 53 жилищных комплексов 201 миллиард тенге. В начале этого года «Самрук-Казына» объявил о начале реализации программы арендного жилья. Первые арендные дома начнут сдаваться в эксплуатацию в первом квартале 2010 года. Программа этого фонда рассчитана на категорию платежеспособных казахстанцев, и поскольку деньги выделяются из Национального фонда, который не является государственным, они впоследствии должны быть возвращены в казну.
Аналитический отдел портала www.kn.kz