Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за ноябрь за октябрь 2009 г.

На рынке аренды в течение четырех месяцев наблюдается повышение средних долларовых цен. Ставки найма в октябре выросли на 4,4% до 827 у.е. за один месяц проживания. Напомним, что в прошлом году с октября арендные ставки уже начали свое снижение. В данном месяце рост также зафиксирован и в сегменте элитного жилья – 12,3%, а в секторе минимальных цен, напротив, спад – 2,6%. При этом объем предложения на рынке аренды увеличился на 5,4% и составил 295 объектов общей площадью 13 тыс. 416 квадратных метров.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 294 до 296 объектов. При этом основной удельный вес – 84% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 13% до 16%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 53% (158 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 16% (47) и 13% (38) соответственно, 1-комнатное жилье – 12% (35). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (17). При этом, по сравнению с сентябрем, уровень предложения значительно сократился в сегментах 3-комнатного жилья, а на 1- и 2-комнатное жилье, напротив, вырос.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир. Максимально выросли ставки аренды 3-комнатного жилья – на 8,1%, а минимально – многокомнатного – на 2,2%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к сентябрю 2009 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	35	279 – 589	1583	408	+3,18	-43,34
2-комнатные	47	392 – 981	1461	618	+4,94	-46,56
3-комнатные	38	569 – 1860	1606	1020	+8,11	-28,61
Многокомнатные	17	884 – 3264	1782	1830	+2,17	-31,62
Комнаты	158	81 – 220	1131	135	+1,01	-19,25
По городу	295	474 – 1409	1572	827	+4,43	-35,44

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 43%, на 2-комнатные – 47%, на 3-комнатные – 29% и на многокомнатные квартиры – 32%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 35,4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,97, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,11 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,69 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц сократилась на 2,6% до уровня 474 у.е./мес.. Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 12,3%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1409 у.е./мес.

Снижение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено уменьшением арендных ставок 2-комнатных квартир на 3% и многокомнатных – на 10,9%. Арендные ставки 1- и 3-комнатных квартир, напротив, за месяц выросли на 5,8% и 7,7% соответственно. Диапазон аренды «дешевого» жилья в октябре этого года сложился в пределах от 279 у.е. (за 1-комнатную) до 884 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

На рост стоимости найма квартир элит-класса значительное влияние оказало увеличение арендных ставок 2- и многокомнатного жилья, которые за истекший период выросли на 11,4% и 12,5% соответственно. Аренда 1-комнатных квартир повысилась на 4,1% и 3-комнатных – на 8,5%. Диапазон «дорогого» жилья в октябре сложился в пределах от 589 у.е. (за 1-комнатную) до 3264 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен, однако в течение четырех месяцев прослеживается положительная динамика, связанная в основном с активизацией спроса.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло увеличение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост показателя наблюдается на многокомнатное жилье – с 1,18 до 1,30.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,50. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 150% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 1,46.

Можно отметить, что в октябре индекс доходности квартир эконом-класса уменьшился с 1,27 до 1,22, а квартир элит-класса, напротив, вырос – с 0,94 до 1,11.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в октябре 2009 г.	Индекс доходности квартир «дешевого» арендного жилья	Индекс доходности квартир «дорогого» арендного жилья
1-комнатные	1,26	1,50	1,33
2-комнатные	1,17	1,20	1,10
3-комнатные	1,24	1,14	1,46
Многокомнатные	1,30	1,14	1,11
Комнаты	0,78	1,16	0,71
По городу	1,13	1,22	1,11

Выводы и прогнозы

Итак, тенденции к снижению ставок найма на рынке аренды сохраняются. По итогам октября, в результате снижения уровня спроса количество квартир, предлагаемых в аренду, увеличилось. Также, по инерции продолжается небольшой рост арендных ставок, связанный с фактором сезонности. Однако в сегменте эконом-класса, после двухмесячного роста, уже зафиксировано изменение тренда.

Стоит отметить, что в рамках плана поддержки жилищного рынка, созданный фонд арендного жилья (дочерняя структура ФНБ «СамрукКазына») до конца 2009 года выкупит у застройщиков более 6000 квартир, также, более 13000 квартир в течение 3 лет построит по госпрограмме. Квартиры будут сдаваться в наем с правом выкупа в рассрочку на 20 лет или путем привлечения сберегательных займов Жилстройсбербанка. Это позволит в некоторой степени удовлетворить спрос среди работников бюджетных организаций, социально защищаемых слоев населения и работников государственного аппарата.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz