На рынке аренды в течение трех месяцев наблюдается повышение средних долларовых цен. Ставки найма в сентябре выросли на 9,7% до 792 у.е. за один месяц проживания. Напомним, что в аналогичном периоде прошлого года рост аренды составил 8,1%, а с октября 2008 года арендные ставки начали испытывать значительное снижение. В данном месяце рост также зафиксирован и в сегменте элитного жилья – 8,3%, и в секторе минимальных цен – 13,1%. При этом объем предложения на рынке аренды сократился на 4,8% и составил 280 объектов общей площадью 13 тыс. 230 квадратных метров.
Состояние рынка
В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 264 до 296 объектов. При этом основной удельный вес – 87% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 10% до 13%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 54% (150 объектов), далее 3- и 2-комнатное жилье – 16% (45) и 14% (39) соответственно, 1-комнатное жилье – 10% (29). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (17). При этом, по сравнению с августом, уровень предложения значительно сократился в сегментах 1- и 2-комнатного жилья, а на 3-, многокомнатное жилье и комнаты с подселением, напротив, вырос.
По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир. Максимально выросли ставки аренды многокомнатного жилья – на 18,8%, а минимально – 1-комнатного – на 3,2%. Однако стоимость ренты отдельных комнат с хозяевами и для подселения сократилась в цене на 3,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
к августу 2009 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
1-комнатные |
29 |
264 – 566 |
1535 |
395 |
+3,23 |
-45,09 |
2-комнатные |
39 |
405 – 881 |
1354 |
589 |
+3,88 |
-49,08 |
3-комнатные |
45 |
529 – 1715 |
1519 |
944 |
+13,57 |
-33,97 |
Многокомнатные |
17 |
991 – 2902 |
1673 |
1792 |
+18,82 |
-33,08 |
Комнаты |
150 |
105 – 171 |
1116 |
133 |
-3,41 |
-20,05 |
По городу |
280 |
486 – 1255 |
1516 |
792 |
+9,68 |
-38,17 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 45%, на 2-комнатные – 49%, на 3-комнатные – 34% и на многокомнатные квартиры – 33%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38,1%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,58, при этом диапазон квартир на рынке аренды сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,15 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,24 раза).
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц выросла на 13,1% до уровня 486 у.е./мес. (диаграмма 10). Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 8,3%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1255 у.е./мес.
Увеличение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено повышением арендных ставок 1-комнатных квартир на 2,6%, 2-комнатных – на 10,9%, 3-комнатных – на 5,1% и многокомнатных – на 36,6%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в сентябре этого года сложился в пределах от 264 у.е. (за 1-комнатную) до 991 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
На рост стоимости найма квартир элит-класса значительное влияние оказало увеличение арендных ставок 3-комнатного жилья, которые за истекший период выросли на 18,2%. Аренда 1-комнатных квартир повысилась на 4,2%, 2-комнатных – на 2,4% и многокомнатных – на 9,1%. Диапазон «дорогого» жилья в сентябре сложился в пределах от 566 у.е. (за 1-комнатную) до 2902 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что в настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.
Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время наблюдалась тенденция снижения средних цен, однако в течение трех месяцев прослеживается положительная динамика, связанная в основном с активизацией спроса.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло уменьшение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на 1-комнатное жилье – с 1,4 до 1,23.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,41. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 141% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир – 1,25.
Можно отметить, что в сентябре индекс доходности квартир эконом-класса уменьшился с 1,47 до 1,27, а квартир элит-класса, напротив, вырос – с 0,90 до 0,94.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Индекс доходности в сентябре 2009 г. |
Индекс доходности квартир «дешевого» арендного жилья |
Индекс доходности квартир «дорогого» арендного жилья |
1-комнатные |
1,23 |
1,41 |
1,10 |
2-комнатные |
1,07 |
1,24 |
0,91 |
3-комнатные |
1,16 |
1,15 |
1,25 |
Многокомнатные |
1,18 |
1,08 |
1,08 |
Комнаты |
0,77 |
1,51 |
0,55 |
По городу |
1,07 |
1,27 |
0,94 |
Выводы и прогнозы
Итак, по итогам сентября на рынке аренды наблюдается некоторая активизация спроса. В структуре предложения отмечается значительное «вымывание» 1- и 2-комнатного жилья, при этом стали экспонироваться новые объекты большого формата. Однако ценовая коррекция продолжается: изменение тренда зафиксировано во всех сегментах рынка арендного жилья. Положительный тренд в основном обусловлен за счет структурной динамики и появлением более «дорогих» 3- и многокомнатных квартир.
На ближайшее время можно прогнозировать некоторую стабилизацию (а возможно и небольшой рост) ставок аренды. Это подтверждается также стабилизацией средней стоимости квадратного метра на квартиры на вторичном рынке в последние месяцы.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz