Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за август 2009 г.

На рынке аренды, после летнего затишья, наблюдается значительное повышение цен. Ставки найма в августе выросли на 9,8% до 722 у.е./мес. Однако в аналогичном периоде прошлого года, рост аренды составил лишь 0,9%, а существенное повышение прослеживалось только в сентябре 2008 года. В данном месяце рост также зафиксирован в сегменте элитного жилья – 8,7% и секторе минимальных цен – 6,8%. При этом количество предлагаемых квартир на рынке аренды сократилось лишь на 1% и составило 294 квартиры.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 276 до 304 объектов. При этом основной удельный вес – 90% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье уменьшился с 12% до 10%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 51% (153 объекта), далее 2- и 3-комнатное жилье – 17% (50) и 14% (41) соответственно, 1-комнатное жилье – 12% (34). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (16). При этом, по сравнению с июлем, уровень предложения значительно сократился в сегментах 1- и 2-комнатного жилья, а на 3-, многокомнатное и комнат с подселением, напротив, вырос.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир. Максимально выросли ставки на 3-комнатное жилье – на 15,4%, а минимально – на 2-комнатное – на 4%. Однако, стоимость ренты отдельных комнат с хозяевами и для подселения сократились в цене на 3,9%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к июлю 2009 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	34	257 – 543	1794	383	+6,70	-46,80
2-комнатные	50	365 – 860	1547	567	+3,96	-50,98
3-комнатные	41	503 – 1451	1558	831	+15,37	-41,86
Многокомнатные	16	726 – 2659	1740	1508	+13,59	-43,68
Комнаты	153	78 – 211	1150	138	-3,94	-17,23
По городу	294	430 – 1158	1656	722	+9,80	-43,63

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 47%, на 2-комнатные – 51%, на 3-комнатные – 42% и на многокомнатные квартиры – 44%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 43,6%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,69, при этом диапазон квартир на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,11 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,66 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц выросла на 6,8% до уровня 430 у.е./мес. Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 8,7%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1158 у.е./мес. 

Увеличение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено повышением арендных ставок 1-комнатных квартир на 6,3%, 2-комнатных – на 0,5%, 3-комнатных – на 5% и многокомнатных – на 15,9%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в августе этого года сложился в пределах от 257 (за 1-комнатную) до 726 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На рост стоимости найма квартир элит-класса оказало влияние увеличение арендных ставок 1-, и 3-комнатного жилья, которые за истекший период выросли на 12,5% и 21,5% соответственно. Аренда многокомнатных квартир повысилась на 3,1%, а 2-комнатных, напротив, сократилась на 1,2%. Диапазон «дорогого» жилья в августе сложился в пределах от 543 (за 1-комнатную) до 2659 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время тенденция снижения средних цен продолжается, однако темпы падения заметно снизились.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло увеличение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост показателя наблюдается на многокомнатное жилье – с 0,9 до 1,28.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,97. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 197% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса также самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир – 1,18.

Можно отметить, что в августе индекс доходности квартир эконом-класса увеличился с 1,39 до 1,47, а квартир элит-класса – с 0,84 до 0,90.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в августе 2009 г.	Индекс доходности квартир эконом-класса	Индекс доходности квартир элит класса
1-комнатные	1,40	1,97	1,18
2-комнатные	1,19	1,58	0,86
3-комнатные	1,22	1,27	0,91
Многокомнатные	1,28	1,55	0,97
Комнаты	0,79	1,13	0,68
По городу	1,16	1,47	0,90

Выводы и прогнозы

Итак, по итогам августа на рынке аренды отмечается ожидаемое повышение активности. Количество квартир, предлагаемых к аренде, остается на прежнем уровне, однако ставки найма поползли вверх во всех сегментах рынка. Относительный рост ценовых показателей обусловлен активизацией отложенного спроса, сформированного за период снижения ставок. Также на рынке аренды отмечается уменьшение нового предложения, что может привести к дефициту качественных объектов.

На ближайшее время можно прогнозировать некоторую стабилизацию (а возможно и небольшой рост) ставок аренды. Это подтверждается также ростом средней стоимости квадратного метра на квартиры на вторичном рынке в последний месяц.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz