Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июль 2009 г.

На рынке аренды, также как и на вторичном рынке жилья, прослеживается стабилизация. Ставки найма в течение четырех месяцев колеблются около отметки 660 у.е./мес. В июле, по отношению к прошлому месяцу, средняя долларовая ставка увеличилась на 3,9% до уровня 658 у.е./мес. проживания. При этом основное влияние оказал сегмент элитного жилья, в котором средняя стоимость выросла на 8%. В секторе минимальных цен стоимость найма сократилась на 0,4%. Количество предлагаемых квартир на рынке аренды осталось без изменения – 297 квартир.

Состояние рынка

В данном месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 277 до 311 объектов. При этом основной удельный вес – 88% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье увеличился с 8% до 12%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 48% (142 объекта), далее 2- и 1-комнатное жилье – 20% (58) и 17% (51) соответственно, 3-комнатное жилье – 11% (34). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (12). При этом, по сравнению с июнем, уровень предложения сократился в сегментах 1-, 2- и многокомнатного жилья, а на 3-комнатное и комнат с подселением, напротив, вырос.

По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на многокомнатные квартиры и комнаты с подселением на 19,9% и 0,9% соответственно, а на 1- и 2-комнатные, напротив, стоимость ренты снизилась на 1,5% и 1,3%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к июню 2009 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	51	242 – 483	1682	359	-1,53	-50,15
2-комнатные	58	363 – 870	1488	545	-1,27	-52,85
3-комнатные	34	479 – 1194	1350	720	0	-49,60
Многокомнатные	12	626 – 2579	1532	1327	+19,93	-50,42
Комнаты	142	76 – 217	1197	144	+0,91	-13,83
По городу	297	403 – 1066	1508	658	+3,93	-48,66

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 50%, на 2-комнатные – 53%, на 3-комнатные – 50% и на многокомнатные квартиры – 50%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 48,7%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,65, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,99 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 4,12 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц сократилась на 0,4% до уровня 403 у.е./мес. Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 8%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1066 у.е./мес.

Уменьшение размера ренты квартир эконом-класса было обусловлено понижением арендных ставок 1-комнатных квартир на 10,6%. На 2- и 3-комнатные квартиры за месяц прослеживается снижение на 1,1% и 1,4% соответственно, а на многокомнатные, напротив, рост – 12,7%. Диапазон аренды «дешевого» жилья в июле этого года сложился в пределах от 242 (за 1-комнатную) до 626 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На рост стоимости найма квартир элит-класса оказало влияние увеличение арендных ставок многокомнатного жилья, которые за истекший период выросли на 33,6%. Аренда 1- и 3-комнатных квартир повысилась на 2,3% и 0,4% соответственно, а 2-комнатных, напротив, сократилась на 0,9%. Диапазон «дорогого» жилья в июле сложился в пределах от 483 (за 1-комнатную) до 2579 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время тенденция снижения средних цен продолжается, однако темпы падения заметно снизились.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло увеличение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 1-комнатного жилья, где прослеживается спад на 1,5%. Наибольший рост показателя наблюдается на многокомнатное жилье – с 0,82 до 1,07.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,8. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 180% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса также самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир – 1,05. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в июле индекс доходности квартир эконом-класса увеличился с 1,38 до 1,39, а квартир элит-класса – с 0,77 до 0,84.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в июле 2009 г.	Индекс доходности квартир элит- класса	Индекс доходности квартир эконом-класса
1-комнатные	1,30	1,05	1,80
2-комнатные	1,17	0,85	1,61
3-комнатные	1,03	0,74	1,19
Многокомнатные	1,07	0,90	1,36
Комнаты	0,83	0,70	1,09
По городу	1,07	0,84	1,39

Выводы и прогнозы

Итак, разрыв между спросом и предложением продолжает оставаться достаточно высоким. При этом ставки аренды снижаются медленнее, чем доходы квартиросъемщиков, поэтому многие вынуждены отказаться от найма жилья, за счет чего высвобождается часть квартир. Большинство потенциальных арендаторов останавливаются на квартирах эконом-класса, о чем свидетельствуют более высокие показатели доходности в секторе «дешевого» жилья по сравнению с элит-классом.

С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 3-5% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года, хотя уровень доходов арендаторов вряд ли вырастет к сентябрю.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz