Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за июнь 2009 г.

Снижение ставок найма на рынке арендного жилья столицы продолжается. За месяц средняя долларовая ставка сократилась на 6,1% до уровня 633 у.е./мес. проживания. При этом основное влияние оказал сегмент элитного жилья, в котором средняя стоимость снизилась на 9,4%. В секторе минимальных цен, по отношению к прошлому месяцу, стоимость найма сократилась на 3,2%. Количество предлагаемых квартир на рынке аренды превысило показатель мая почти на 9%.

Состояние рынка

В первом летнем месяце количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах 300 объектов. При этом основной удельный вес – 90% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье сократился с 10% до 8%.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 45% (132 объекта), далее 2- и 1-комнатное жилье – 21% (63) и 19% (57) соответственно, 3-комнатное жилье – 10% (31). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (14). При этом, по сравнению с маем, уровень предложения увеличился в сегменте комнат с подселением, а также на 1- и многокомнатное жилье, а на 2- и 3-комнатное, напротив, сократился.

По сравнению с прошлым месяцем, спад стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир. Максимально сократились ставки 3-комнатного жилья — на 7,5%, а минимально — комнат с подселением — на 2,2%. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к маю 2009 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	57	271 – 472	1708	364	-5,25	-49,37
2-комнатные	63	367 – 878	1507	552	-6,30	-52,24
3-комнатные	31	486 – 1189	1350	720	-7,50	-49,64
Многокомнатные	14	556 – 1930	1277	1107	-5,12	-58,66
Комнаты	132	78 – 219	1186	142	-2,19	-14,60
По городу	297	405 – 987	1451	633	-6,05	-50,60

С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 49%, на 2-комнатные – 52%, на 3-комнатные – 50% и на многокомнатные квартиры – 59%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 50,6%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,44, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,74 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,47 раза).

Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц сократилась на 3,2% до уровня 405 у.е./мес. Темп падения арендных ставок в сегменте элит-класса составил 9,4%, при этом стоимость найма, миновав барьер в 1000 у.е./мес., оказалась на отметке 987 у.е./мес. (диаграмма 10).

Существенное уменьшение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено понижением арендных ставок 1-комнатных квартир на 21,5%. На 2- и 3-комнатные квартиры за месяц прослеживается снижение на 18,3% и 11,7% соответственно, а на многокомнатные, напротив, рост – 18,8%. Диапазон аренды «дорогого» жилья в июне этого года сложился в пределах от 472 (за 1-комнатную) до 1930 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На снижение стоимости найма квартир эконом-класса оказало влияние сокращение арендных ставок только многокомнатного жилья, которые за истекший период упали на 30,5%. Аренда 1-, 2- и 3-комнатных квартир, напротив, выросла на 11,7%, 2,4% и 10,7% соответственно. Диапазон «дешевого» жилья в июне сложился в пределах от 271 (за 1-комнатную) до 556 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

В настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.

Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время тенденция снижения средних цен продолжается.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло уменьшение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 1-комнатного жилья, где прослеживается рост на 1,9%. Наибольший спад показателя наблюдается на многокомнатное жилье – с 0,88 до 0,82.

В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными продолжают оставаться 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 2,01. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 201% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса также самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир – 1,02. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в июне индекс доходности квартир эконом-класса уменьшился с 1,41 до 1,38, а квартир элит-класса, напротив, увеличился – с 0,76 до 0,77.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в июне 2009 г.	Индекс доходности квартир элит- класса	Индекс доходности квартир эконом-класса
1-комнатные	1,32	1,02	2,01
2-комнатные	1,13	0,83	1,59
3-комнатные	1,02	0,72	1,20
Многокомнатные	0,85	0,65	1,17
Комнаты	0,82	0,70	1,12
По городу	1,01	0,77	1,38

Выводы и прогнозы

Итак, по результатам ежемесячного мониторинга объектов жилой недвижимости, предназначенной для аренды, выявлены следующие тенденции:

Рост предложения, в связи с дефицитом спроса.

Интерес проявляется лишь к объектам в сегменте эконом-класса.

Более высокие показатели доходности в секторе «дешевого» жилья по сравнению с элит-классом.

Снижение арендных ставок найма во всех сегментах рынка, в связи с дисбалансом объемов спроса и предложения. При этом тенденция спроса продолжает смещаться из «дорогого» сегмента в «дешевый».

С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.

Аналитический отдел портала www.kn.kz