На рынке аренды средняя долларовая ставка за месяц повысилась на 1,8% до уровня 674 у.е./мес. Влияние на данное увеличение оказал сегмент элитного жилья, в котором средняя стоимость увеличилась на 1,6%. В секторе минимальных цен, по отношению к прошлому месяцу, стоимость найма не изменилась. Количество предлагаемых квартир на рынке аренды превысило показатель апреля почти на 4%.
Состояние рынка
В мае количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 242 до 302 объектов. При этом основной удельный вес – 90% – приходится на район правобережья. Можно отметить, что по отношению к предыдущему месяцу объем предложения на левобережье изменился с 8% до 10%, а количество предложений найма в районе правобережья, соответственно, сократилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 41% (111 объектов), далее 2- и 1-комнатное жилье – 25% (67) и 18% (49) соответственно, 3-комнатное жилье – 12% (34). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 4% (12). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился только на 2- и многокомнатное жилье, а на 3-комнатное, напротив сократился.
По сравнению с прошлым месяцем, рост стоимости найма зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад составил 0,9%. Максимальное увеличение пришлось на 1-комнатное жилье — на 4,3%, а минимальное — на 3-комнатное — на 1,7%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
|
к апрелю 2009 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
|
1-комнатные |
49 |
242 – 601 |
1802 |
385 |
+4,26 |
-46,57 |
|
2-комнатные |
67 |
358 – 1074 |
1608 |
590 |
+1,98 |
-49,03 |
|
3-комнатные |
34 |
439 – 1346 |
1459 |
778 |
+1,69 |
-45,55 |
|
Многокомнатные |
12 |
799 – 1624 |
1346 |
1167 |
-0,86 |
-56,42 |
|
Комнаты |
111 |
69 – 250 |
1213 |
146 |
-4,89 |
-12,69 |
|
По городу |
272 |
418 – 1090 |
1545 |
674 |
+1,75 |
-47,42 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 47%, на 2-комнатные – 49%, на 3-комнатные – 46% и на многокомнатные квартиры – 56%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 47,4%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,61, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на многокомнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,03 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,07 раза).
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц осталась на прежнем уровне – 418 у.е./мес. Темп роста арендных ставок в сегменте элит-класса составил 1,6%, при этом стоимость найма оказалась на отметке 1090 у.е./мес.
Существенное увеличение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено ростом арендных ставок 1-комнатных квартир на 10%. На 3- и многокомнатные квартиры за месяц прослеживается снижение на 2,4% и 0,9% соответственно. Диапазон аренды «дорогого» жилья в апреле этого года сложился в пределах от 547 (за 1-комнатную) до 1438 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
На стоимость найма квартир эконом-класса оказало влияние увеличение арендных ставок 1- и многокомнатного жилья, которые за истекший период выросли на 6,1% и 1,2% соответственно. Аренда 2- и 3-комнатных квартир, напротив, сократилась на 4,6% и 2,2%. Диапазон «дешевого» жилья в мае сложился в пределах от 242 (за 1-комнатную) до 799 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
В настоящее время средняя арендная ставка в секторе «дешевого» арендного жилья соответствует уровню конца 2007 года.
Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года по настоящее время тенденция снижения средних цен продолжается.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло увеличение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост показателя наблюдается на 1-комнатное жилье – с 1,01 до 1,30.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными являются 1- и многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,80 и 1,72 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 180% и 172% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир – 1,09. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.
Можно отметить, что в мае индекс доходности квартир эконом-класса увеличился с 1,17 до 1,41, а квартир элит-класса – с 0,68 до 0,76.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в мае 2009 г. |
Индекс доходности квартир элит- класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,30 |
1,09 |
1,80 |
|
2-комнатные |
1,13 |
0,87 |
1,59 |
|
3-комнатные |
1,03 |
0,70 |
1,11 |
|
Многокомнатные |
0,88 |
0,47 |
1,72 |
|
Комнаты |
0,84 |
0,80 |
1,00 |
|
По городу |
1,02 |
0,76 |
1,41 |
Выводы и прогнозы
Итак, активность собственников квартир на рынке аренды продолжает расти. Дисбалансы объемов спроса и предложения оказывают значительное влияние на динамику изменения цен арендных ставок, выражающуюся с сентября 2008 года в явной понижательной тенденции. Стоимость аренды в мае продемонстрировала рост, связанный с увеличением объектов сегмента элит-класса. Однако тенденция спроса в ближайшее время, смещения из «дорогого» сегмента в «дешевый», сохранится и с этим придется смириться большинству собственников.
С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz