На рынке арендного жилья средняя долларовая ставка продолжает снижаться. За месяц стоимость найма сократилась еще на 5,2% до уровня 662 у.е./мес.. При этом в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья снижение в процентном отношение значительнее. Так, сектор максимальных цен понизился на 6,9%, а минимальных – на 8,4%. Количество предлагаемых квартир на рынке аренды превысило показатель марта почти на 6%.
Состояние рынка
В апреле количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 236 до 301 объекта. При этом основной удельный вес – 92% – приходится на район правобережья, остальные 8% жилья располагаются в районе левого берега. Можно отметить, что объем предложения заметно сместился в район правого берега, а количество предложений найма в районе левобережья сократилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 40% (105 объектов), далее 2- и 1-комнатное жилье – 24% (64) и 19% (49) соответственно, 3-комнатное жилье – 14% (36). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (8). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился только на 3- и многокомнатное жилье, на остальные форматы квартир количество сократилось.
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма зафиксировано на все форматы квартир.По сравнению с прошлым месяцем сокращение стоимости найма зафиксировано на все форматы квартир. Максимальное снижение пришлось на многокомнатное жилье — на 10,9%, а минимальное — на 2-комнатное — на 0,3%. Подробнее в таблице 1. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
|
к марту 2009 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
|
1-комнатные |
49 |
228 – 547 |
1729 |
369 |
-7,54 |
-48,75 |
|
2-комнатные |
64 |
376 – 1074 |
1577 |
578 |
-0,30 |
-50,02 |
|
3-комнатные |
36 |
449 – 1379 |
1435 |
765 |
-1,68 |
-46,45 |
|
Многокомнатные |
8 |
790 – 1638 |
1358 |
1177 |
-10,87 |
-56,05 |
|
Комнаты |
105 |
76 – 251 |
1275 |
153 |
+0,90 |
-8,21 |
|
По городу |
262 |
418 – 1073 |
1518 |
662 |
-5,20 |
-48,33 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 49%, на 2-комнатные – 50%, на 3-комнатные – 46% и на многокомнатные квартиры – 56%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 48,3%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,57, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на многокомнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,07 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 3-комнатное (в 3,07 раза).
По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость аренды как «дешевого», так и «дорогого» жилья сократилась.
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 6,9% и составила 418 у.е./мес. Темп снижения арендных ставок в элит-классе оказался значительнее. За истекший период стоимость найма «дорогого» жилья снизилась на 8,4% и остановилась на отметке 1073 у.е./мес.
Существенное уменьшение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 1- и многокомнатных квартир на 14%. Снижение 2- и 3-комнатных квартир за месяц скромнее и составило 2,8% и 1,6% соответственно. Диапазон аренды «дорогого» жилья в апреле этого года сложился в пределах от 547 (за 1-комнатную) до 1438 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 1- и многокомнатного жилья, которые за истекший период сократились на 15,2% и 16,5% соответственно. Аренда 2-комнатных квартир, напротив, выросла на 6,6%. Диапазон «дешевого» жилья в апреле сложился в пределах от 228 (за 1-комнатную) до 790 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась на противоположную, и с сентября 2008 года по февраль 2009 года можно было наблюдать понижательный тренд арендных ставок. В настоящее время средняя арендная ставка, подешевевшая на фоне кризиса и девальвации, соответствует уровню конца 2007 года.
Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения средних цен.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на многокомнатное жилье – с 0,81 до 0,72.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными остаются 1- и 2-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,40 и 1,38 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 140% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса индекс доходности 1-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 0,87. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.
Можно отметить, что в апреле ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,22 до 1,17, а для квартир элит-класса – с 0,74 до 0,68.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в апреле 2009 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,01 |
0,87 |
1,40 |
|
2-комнатные |
0,93 |
0,76 |
1,38 |
|
3-комнатные |
0,83 |
0,60 |
0,91 |
|
Многокомнатные |
0,72 |
0,41 |
1,37 |
|
Комнаты |
0,88 |
0,90 |
0,91 |
|
По городу |
0,87 |
0,68 |
1,17 |
Выводы и прогнозы
Итак, активность собственников квартир на рынке аренды продолжает расти. Дисбалансы объемов спроса и предложения оказывают значительное влияние на динамику изменения цен арендных ставок, при этом с сентября 2008 года прослеживается явный понижательный тренд. Стоимость аренды существенно снизилась во всех сегментах, но безусловным лидером падения стали квартиры элит-класса, цена найма которых сократилась в два раза. Однако массовое переселение арендаторов из «дорогих» квартир в более «дешевые» продолжается. Очевидно, что спрос в ближайшее время будет сохраняться, но только в «дешевом» сегменте, и с этим придется смириться большинству собственников.
Примечательным оказывается и тот факт, что в период девальвации национальной валюты сдать квартиру в условных единицах становится все труднее. Аренда квартир дешевеет под давлением негативных экономических условий, поэтому многие арендаторы пытаются приобрести квартиру в тенге с условием ежемесячного дисконта.
С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz