На рынке арендного жилья средняя долларовая ставка за месяц сократилась еще на 13,1% до уровня 698 у.е./мес. При этом в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья изменения разнонаправлены. Так, сектор минимальных цен сократился на 17,3%, а максимальных практически не изменился. Количество предложений сдаваемых в аренду квартир увеличилось на 2,3%.
Состояние рынка
В марте количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 217 до 291 объекта. При этом основной удельный вес – 89% приходится на район правобережья, остальные 11% жилья располагаются в районе левого берега. Можно отметить, что объем предложения заметно сместился в район правого берега, а количество предложений найма в районе левобережья сократилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 38% (94 объекта), далее 2- и 1-комнатное жилье – 28% (69) и 20% (50) соответственно, 3-комнатное жилье – 12% (31). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 2% (5). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился только на 1- и 2-комнатные квартиры, на остальные форматы квартир количество сократилось.
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма зафиксировано на все форматы квартир. Можно отметить, что вместе с объемом предложения увеличились и темпы снижения на 1- и 2-комнатные квартиры.
В марте максимальное сокращение стоимости ренты пришлось на 1-комнатное жилье и комнаты с подселением – 20,4% и 20,7% соответственно, а минимальное – на многокомнатное – 4,7%. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4 – 8.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
|
к февралю 2009 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
|
1-комнатные |
50 |
269 – 637 |
1870 |
399 |
-20,37 |
-44,57 |
|
2-комнатные |
69 |
352 – 1104 |
1582 |
580 |
-16,30 |
-49,87 |
|
3-комнатные |
31 |
451 – 1402 |
1459 |
778 |
-10,34 |
-45,54 |
|
Многокомнатные |
5 |
947 – 1907 |
1523 |
1320 |
-4,65 |
-50,69 |
|
Комнаты |
94 |
71 – 263 |
1264 |
152 |
-20,72 |
-9,03 |
|
По городу |
248 |
449 – 1171 |
1601 |
698 |
-13,12 |
-45,50 |
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 45%, на 2-комнатные – 50%, на 3-комнатные – 46% и на многокомнатные квартиры – 50%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 45,5%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,61, при этом диапазон квартир на рынке аренды значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на многокомнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,01 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 2-комнатное (в 3,13 раза).
По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость аренды «дешевого» и «дорогого» жилья изменилась разнонаправленно.
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 17,3% и составила 449 у.е./мес. Темп роста арендных ставок в элит-классе оказался незначительным. За истекший период стоимость найма «дорогого» жилья увеличилась лишь на 0,4% и остановилась на отметке 1171 у.е./мес.
Увеличение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено повышением арендных ставок 2- и 3-комнатных квартир на 1,5% и 8,3% соответственно. Исключение, однако, составили 1- и многокомнатные квартиры, цена которых сократилась на 6,5% и 1,2%. Диапазон аренды «дорогого» жилья в марте этого года сложился в пределах от 637 (за 1-комнатную) до 1907 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 1-, 2- и 3-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 16,7%, 25,8% и 25,4% соответственно. Аренда многокомнатных квартир, напротив, выросла на 1,3%. Диапазон «дешевого» жилья в течение марте сложился в пределах от 269 (за 1-комнатную) до 947 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась на противоположную, и с сентября 2008 года по февраль 2009 года можно было наблюдать понижательный тренд арендных ставок. В настоящее время средняя арендная ставка, подешевевшая на фоне кризиса и девальвации, соответствует уровню конца 2007 года.
Сегмент «дорогого» жилья на рынке востребован гораздо меньше как в секторе продаж, так и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения средних цен.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на 1-комнатное жилье – с 1,37 до 1,09.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,65. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 165% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса индекс доходности 1-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,01. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.
Можно отметить, что в марте ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,5 до 1,22, а для квартир элит-класса – с 0,77 до 0,74.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в марте 2009 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,09 |
1,01 |
1,65 |
|
2-комнатные |
0,93 |
0,78 |
1,29 |
|
3-комнатные |
0,85 |
0,61 |
0,92 |
|
Многокомнатные |
0,81 |
0,48 |
1,65 |
|
Комнаты |
0,87 |
0,95 |
0,85 |
|
По городу |
0,91 |
0,74 |
1,22 |
Выводы и прогнозы
Итак, как отмечалось ранее, на рынке сложилась тенденция снижения во всех сегментах арендного жилья. В связи с девальвацией национальной валюты темпы снижения арендных ставок увеличились. Из-за ухудшения экономической ситуации и банкротства ряда предприятий спрос на арендное жилье постепенно снижается и смещается в сегмент «дешевого» жилья. Количество квартир большого формата значительно уменьшается из месяца в месяц. Скорее всего, это связано с тем, что все больше квартиросъемщиков в целях экономии предпочитают снимать жилье вскладчину. В свою очередь объем предложения 1- и 2-комнатных квартир продолжает увеличиваться.
С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 7-12% в месяц. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz