На рынке арендного жилья ставки продолжают снижаться значительными темпами. Средняя стоимость найма за месяц сократилась на 11% до уровня 804 у.е./мес. Рента «дорогого» и «дешевого» жилья снизилась на 9,2% и 15,4% соответственно. При этом количество предложений сдаваемых в аренду квартир увеличилось на 22,8%.
Состояние рынка
В феврале количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 224 до 267 объектов. При этом только 15% данного жилья располагается в районе левого берега, а 85% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 41% (99 объектов), далее 2- и 1-комнатное жилье – 26% (62) и 17% (42) соответственно, 3-комнатное жилье – 13% (32). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 3% (8). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где количество сдаваемых в аренду квартир сократилось.
С начала 2009 года наблюдается значительное снижение арендных ставок, и только стоимость аренды комнат с подселением остается на протяжении десяти месяцев на прежнем уровне. По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма зафиксировано на все форматы квартир. Максимальное снижение стоимости ренты за данный период пришлось на 3-комнатное жилье – 15,7%, а минимальное – на 1-комнатное – 3,6%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
|
к январю 2009 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
|
1-комнатные |
42 |
323 – 681 |
1878 |
501 |
-3,57 |
-30,39 |
|
2-комнатные |
62 |
475 – 1088 |
1512 |
693 |
-14,23 |
-40,11 |
|
3-комнатные |
32 |
604 – 1295 |
1302 |
868 |
-15,67 |
-39,26 |
|
Многокомнатные |
8 |
935 – 1930 |
1278 |
1385 |
-9,93 |
-48,28 |
|
Комнаты |
99 |
92 – 328 |
1275 |
191 |
-0,84 |
+14,75 |
|
По городу |
243 |
598 – 1379 |
1474 |
804 |
-10,97 |
-37,27 |
По сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость аренды как «дешевого», так и «дорогого» жилья сократилась.
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 9,2% и составила 543 у.е./мес. (диаграмма 9). Темп снижения арендных ставок в элит-классе оказался на 1,7% выше. За истекший период стоимость найма «дорогого» жилья сократилась на 15,4% и остановилась на отметке 1167 у.е./мес.
Снижение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 2-комнатных квартир на 24,5%, 3-комнатных – на 24,8% и многокомнатных – на 16,4%. Исключение, однако, составили 1-комнатные квартиры, цена которых увеличилась на 6,3%. Диапазон аренды «дорогого» жилья в феврале этого года сложился в пределах от 681 (за 1-комнатную) до 1930 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 1- и 2-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 14,1% и 11% соответственно. Аренда 3- и многокомнатных квартир уменьшилась на 5,7% и 5,6%. Диапазон «дешевого» жилья в течение февраля сложился в пределах от 323 (за 1-комнатную) до 935 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Изменения в динамике
Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась на противоположную, и с сентября 2008 года по февраль 2009 года можно наблюдать понижательный тренд арендных ставок. За обозначенный период рента 1- и 3-комнатного жилья была подвержена снижению на 32% и 14% соответственно. Стоимость найма многокомнатных квартир сократилась лишь на 7%. Исключение составила традиционно аренда 1-комнатных, которая выросла в цене на 8%. Тем не менее в целом с ноября 2007 года рента «дешевого» жилья выросла на 32%.
В сегменте «дорогого» арендного жилья ситуация несколько иная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения. С начала ноября 2007 года стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 43%, 2-комнатных – на 64%, 3-комнатных – на 44% и многокомнатных – на 28%. В целом рента «дорогого» жилья потеряла 46%.
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 30%, на 2-комнатные – 40%, на 3-комнатные – 39% и на многокомнатные квартиры – 48%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 37%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на 3-комнатное жилье – с 1,11 до 0,94.
В секторе минимальных ценовых показателей самыми доходными вложениями остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,98. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 198% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса индекс доходности 1-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,08. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.
Можно отметить, что в феврале ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,63 до 1,5, а для квартир элит-класса – с 0,88 до 0,77.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в феврале 2009 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,37 |
1,08 |
1,98 |
|
2-комнатные |
1,11 |
0,77 |
1,74 |
|
3-комнатные |
0,94 |
0,56 |
1,23 |
|
Многокомнатные |
0,85 |
0,48 |
1,62 |
|
Комнаты |
1,10 |
1,18 |
1,10 |
|
По городу |
1,06 |
0,77 |
1,50 |
Выводы и прогнозы
Итак, тенденция снижения во всех сегментах арендного жилья продолжается. Традиционно наиболее подверженными падению оказываются арендные ставки квартир элит-класса, так как спрос продолжает смещаться в сегмент «дешевого» жилья. В последнее время наибольшей популярностью у арендаторов стало пользоваться жилье эконом-класса большого формата (трех- и многокомнатные). Скорее всего, это связано с тем, что все больше квартиросъемщиков в целях экономии предпочитают снимать жилье вскладчину. Подтверждением этой тенденции может свидетельствовать значительное увеличение объема предложения найма однокомнатных квартир.
В связи с девальвацией национальной валюты, в ближайшие месяцы стоит ожидать увеличения темпов снижения арендных ставок. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года. С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 7-12% в месяц.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz