Первый месяц наступившего года ознаменовался значительным снижением арендной ставки. Средняя стоимость найма на рынке столичной недвижимости сократилась на 10,9% и перешла психологический барьер в 1000 у.е./мес. Средняя рента по городу в январе остановилась на уровне 903 у.е./мес. При этом количество предложений найма за месяц увеличилось на 8,3%.
Состояние рынка
В январе количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 183 до 213 объектов. При этом только 13% данного жилья располагается в районе левого берега, а 87% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 39% (75 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 22% (44) и 20% (40) соответственно, 1-комнатное жилье – 13% (27). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (11). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где количество сдаваемых в аренду квартир не изменилось.
Повышательный тренд аренды жилья, наблюдавшийся в период делового сезона, сменился на противоположный. По сравнению с прошлым месяцем, сокращение стоимости найма наблюдается уже на все форматы квартир. Максимальное снижение стоимости ренты пришлось на многокомнатное жилье – 17,1%, а минимальное – на 1-комнатное – 5,3%. В январе только стоимость аренды комнат с подселением осталась на прежнем уровне. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, у.е./мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
к декабрю 2008 г. |
к ноябрю 2007 г. |
|||||
1-комнатные |
27 |
377 – 641 |
1948 |
519 |
-5,33 |
-27,82 |
2-комнатные |
44 |
534 – 1440 |
1762 |
808 |
-11,10 |
-30,17 |
3-комнатные |
40 |
641 – 1699 |
1544 |
1029 |
-9,55 |
-27,97 |
Многокомнатные |
11 |
990 – 2308 |
1419 |
1537 |
-17,09 |
-42,58 |
Комнаты |
75 |
97 – 335 |
1286 |
193 |
+0,47 |
+15,73 |
По городу |
198 |
598 – 1379 |
1656 |
903 |
-10,87 |
-29,54 |
По сравнению с прошлым месяцем, аренда как «дешевого», так и «дорогого» жилья значительно сократилась.
Стоимость ренты квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 7,4% и составила 598 у.е./мес. (диаграмма 9). Темп снижения арендных ставок в элит-классе оказался на 2,7% выше. За истекший период стоимость найма «дешевого» жилья сократилась на 10,1% и остановилась на отметке 1379 у.е./мес.
Снижение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 1-комнатных квартир на 16%, 2-комнатных – на 7,7% и многокомнатных – на 16,1%. Стоимость аренды «дорогого» жилья в январе этого года колебалась в пределах от 641 (за 1-комнатную) до 2308 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 3-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 16,6%. Аренда 2- и многокомнатных квартир уменьшилась на 6,1% и 11,2% соответственно. Исключение, однако, составили 1-комнатные квартиры, цена которых увеличилась на 5,9%. Стоимость «дешевого» жилья в течение января колебалась в пределах от 377 (за 1-комнатную) до 990 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Изменения в динамике
Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья наблюдаемая ранее тенденция роста, с ноября 2007 года по сентябрь 2008 года, сменилась стабилизацией арендных цен. Во время рассматриваемого периода рента 2- и 3-комнатного жилья была подвержена снижению на 24% и 8% соответственно, в то время как аренда 1-комнатных выросла на 25%. Стоимость найма многокомнатных квартир за исследуемый период осталась на прежнем уровне. В целом, с ноября 2007 года рента «дешевого» жилья выросла на 45%.
В сегменте «дорогого» арендного жилья ситуация прямо противоположная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим, с апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения. С начала ноября 2007 года стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 47%, 2-комнатных – на 52%, 3-комнатных – на 26% и многокомнатных – на 15%. В целом рента «дорогого» жилья потеряла 37%.
С ноября 2007 г. снижение средней стоимости аренды по городу составило: на 1-комнатные – 28%, на 2-комнатные – 30%, на 3-комнатные – 28% и на многокомнатные квартиры – 43%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 30%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад показателя наблюдается на многокомнатное жилье, при этом индекс доходности снизился с 1,13 до 0,94.
В секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 2,30. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 230% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса индекс доходности 1- и 2-комнатных квартир самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,01. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.
Можно отметить, что в январе ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,74 до 1,63, а для квартир элит-класса – с 0,97 до 0,88.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Индекс доходности в январе 2009 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
1-комнатные |
1,41 |
1,01 |
2,30 |
2-комнатные |
1,29 |
1,01 |
1,95 |
3-комнатные |
1,11 |
0,74 |
1,30 |
Многокомнатные |
0,94 |
0,57 |
1,71 |
Комнаты |
1,11 |
1,20 |
1,16 |
По городу |
1,16 |
0,88 |
1,63 |
Выводы и прогнозы
Итак, тенденция снижения в сегменте аренды жилья сохраняется. Более того, в связи с ростом общего количества безработных, уменьшением потока специалистов, въезжающих в город, и снижением уровня личных доходов граждан, сокращению арендных ставок оказался подверженным и сегмент эконом-класса, который до недавнего времени показывал положительную динамику. Очевидно, конечно, что теперь в данном секторе наиболее устойчивыми оказались максимально «дешевые» однокомнатные квартиры, в сегмент которых перемещается спрос.
При прочих равных условиях по оценкам аналитического отдела www.kn.kz снижение арендных ставок будет сохраняться в течение всего 2009 года. Исключение, пожалуй, может составить сезонная активизация рынка ближе к осени текущего года. С учетом сложившихся тенденций сокращение стоимости ренты составит 5-10% в месяц.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения.
Аналитический отдел портала www.kn.kz