Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за декабрь 2008 г.

На рынке аренды столичной недвижимости средняя стоимость найма сократилась на 4,6% и составила 1013 у.е./мес. При этом количество предложений найма продолжает уменьшаться. С ноября по декабрь объем предложения сократился на 8,3% и составил 182 объекта.

Состояние рынка

В декабре количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 172 до 201 объекта. При этом только 10% данного жилья располагается в районе левого берега, а 90% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 37% (66 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 24% (44) и 21% (39) соответственно, 1-комнатное жилье – 13% (23). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (10). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на все форматы квартир, в то время как на 1-комнатные квартиры вырос на 24%.

Рост стоимости найма на 1-комнатные квартиры, начавшийся с июля, сменился резким снижением. В данном месяце средняя арендная ставка данного формата существенно сократилась на 15,6% и составила 549 у.е./кв.м. Снижение размера ренты наблюдается на 3-комнатное жилье – на 3,6%. В то время как стоимость найма 2-комнатных квартир и комнат с подселением, напротив, выросла на 1,9% и 3,2%. Подробнее в таблице 1.

Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в абсолютном значении наименьшая, но при переводе этой стоимости в тенге за квадратный метр видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как 1-комнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. По мере увеличения количества комнат прослеживается явная тенденция снижения стоимости аренды единицы площади.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, у.е./мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к ноябрю 2008 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	23	356 – 763	2058	549	-15,60	-23,75
2-комнатные	44	568 – 1559	1982	909	+1,89	-21,45
3-комнатные	39	768 – 1696	1707	1138	-3,55	-20,37
Многокомнатные	10	1115 – 2749	1711	1854	-0,22	-30,74
Комнаты	66	99 – 361	1280	192	+3,16	+15,19
По городу	182	99 – 2749	1858	1013	-4,62	-20,95

По сравнению с прошлым месяцем, аренда как «дешевого», так и «дорогого» жилья сократилась.

Рента квартир эконом-класса за месяц уменьшилась на 3,7% и составила 356 у.е./мес. В то время как арендная ставка квартир элит-класса снизилась за истекший период на 5,6% и остановилась на отметке 763 у.е./мес.

Снижение размера ренты квартир элит-класса было обусловлено сокращением арендных ставок 1-комнатных квартир на 13,5%, 2-комнатных – на 1,9% и 3-комнатных – на 6,6%. По сравнению с прошлым месяцем, аренда многокомнатного жилья незначительно увеличилась на 0,3%. Стоимость аренды «дорогого» жилья в декабре этого года колебалась в пределах от 763 (за 1-комнатную) до 2749 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На спад стоимости найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние уменьшение арендных ставок 1-комнатного жилья, которые за истекший период сократились на 25,4%. В то время как 2-, 3- и многокомнатные квартиры выросли в цене на 2,9%, 8% и 3,7%. Стоимость «дешевого» жилья в течение декабре колебалась в пределах от 356 (за 1-комнатную) до 1115 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Изменения в динамике

Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе «дешевого» арендного жилья, прослеживавшаяся ранее тенденция роста, сменилась стабилизацией арендных цен. В течение года только рента 2-комнатного жилья была подвержена снижению на 19%, в то время как аренда 1-комнатных выросла на 18,6%, 3-комнатных – на 9,7% и многокомнатных квартир – на 11,6%. В целом, в течение года рента «дешевого» жилья выросла на 33,7%.

В сегменте «дорогого» арендного жилья ситуация прямо противоположная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим, с начала апреля 2008 года в секторе элит-класса наблюдается отчетливая тенденция снижения. За год стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 36,4%, 2-комнатных – на 48% и 3-комнатных – на 26,3%, а многокомнатных, напротив, выросла на 1,8%. В целом, в течение года рента «дорогого» жилья потеряла 41,5%.

С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды в городе составило: на 1-комнатные – 23,8%, на 2-комнатные – 21,5%, на 3-комнатные – 20,4% и на многокомнатные квартиры – 30,7%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 21%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где индекс вырос с 1,43 до 1,45. Наибольший спад показателя наблюдается на 1-комнатное жилье, при этом индекс доходности снизился с 1,76 до 1,49.

В секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 2,17. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 217% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса индекс доходности 1-комнатных квартир также самый высокий в своем типе жилья и составляет 1,20. Далее, с увеличением количества комнат, прослеживается явное уменьшение индекса.

Можно отметить, что в декабре ценовой показатель квартир эконом-класса уменьшился с 1,79 до 1,74, а для квартир элит-класса – с 1,00 до 0,97.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в декабре 2008 г.	Индекс доходности квартир элит- класса	Индекс доходности квартир эконом- класса
1-комнатные	1,49	1,20	2,17
2-комнатные	1,45	1,10	2,07
3-комнатные	1,23	0,73	1,56
Многокомнатные	1,13	0,68	1,93
Комнаты	1,10	1,29	1,19
По городу	1,27	0,97	1,74

Прогноз

Итак, конец года внес-таки свои коррективы в развитие рынка арендного жилья. Традиционная положительная динамика арендных ставок в «дешевом» сегменте сменилась остановкой цен найма. В сегменте же «дорогого» арендного жилья тенденция снижения сохраняется. Настроения на рынке аренды напрямую зависят от сезонной активности, и поэтому с учетом нынешних тенденций средние цены найма на жилье в течение следующих месяцев будут сокращаться в пределах 2-5%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе цен предложения базы данных.

Аналитический отдел портала www.kn.kz