Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Астана за ноябрь 2008 г.

На рынке аренды столичной недвижимости средняя стоимость найма сократилась на 1% и составила 1062 у.е./мес. При этом количество предложений найма продолжает уменьшаться – за истекший период, снизившись на 2,7%, составило 199 объектов.

Состояние рынка

В ноябре количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 171 до 217 объектов. При этом только 10% данного жилья располагается в районе левого берега, а 90% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 38% (76 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 25% (49) и 22% (43) соответственно, 1-комнатное жилье – 9% (19). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (12). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 1- и многокомнатные квартиры – на 12% и 32% соответственно, в то время как на 2-комнатные квартиры вырос на 12%.

В данном месяце средняя арендная ставка традиционно сохранила свой рост на квартиры малого формата, как на наиболее востребованное жилье. Так, стоимость найма 1-комнатных квартир увеличилась на 8,9%. В то время как рента квартир остальных форматов и комнат с подселением сократилась: на 2-комнатные уменьшение составило 1,7%, на 3-комнатные – 0,8%, на многокомнатные – 9,3% и комнаты – 2%. Подробнее в таблице 1.

Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в у.е./мес. наименьшая, но при переводе этой стоимости в тг/кв.м видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как 1-комнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. По мере увеличения количества комнат прослеживается явная тенденция снижения стоимости аренды единицы площади.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов	Диапазон ставок, тг/мес.	Средняя стоимость аренды, тг/кв.м	Средняя стоимость аренды, у.е./мес.	Изменение, %
					к октябрю 2008 г.	к ноябрю 2007 г.
1-комнатные	19	57000 – 106000	2438	650	+8,94	-9,66
2-комнатные	49	66000 – 191000	1946	892	-1,73	-22,91
3-комнатные	43	85000 – 218000	1770	1180	-0,81	-17,44
Многокомнатные	12	129000 – 329000	1715	1858	-9,34	-30,59
Комнаты	76	12000 – 41000	1241	186	-1,99	+11,65
По городу	199	12000– 329000	1967	1062	-0,95	-17,12

С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 9,7%, 2-комнатные – 22,9%, 3-комнатные – 17,4% и многокомнатные – 30,6%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 17,1%.

По сравнению с прошлым месяцем, аренда «дешевого» жилья выросла на 1%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 62,6% (диаграмма 9). В то время как арендная ставка квартир элит-класса сократилась за месяц на 4,3%, а к ноябрю 2007 г. – на 25,2% (диаграмма 10).

Наблюдающаяся тенденция спада ренты квартир элит-класса связана с уменьшением арендных ставок 2-, 3- и многокомнатных квартир – на 4,2%, 5,4% и 17,7% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем, аренда 1-комнатного жилья выросла на 12,5%. Стоимость «дорогого» жилья в ноябре этого года колебалась в пределах от 882 (за 1-комнатную) до 2742 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

На рост найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние увеличение арендных ставок 1- и 3-комнатного жилья, которое за истекший период повысилось на 10,9% и 2,9% соответственно. В то время как 2- и многокомнатные квартиры сократились в цене на 4,8% и 4,2%. Стоимость «дешевого» жилья в течение ноября колебалась в пределах от 477 (за 1-комнатную) до 1076 (за многокомнатную) у.е. в месяц.

Остановимся отдельно на динамике, представленной на диаграммах 9 и 10. В секторе эконом-класса прослеживается явная тенденция роста. Основное влияние при этом оказывает средняя стоимость найма 1-комнатного жилья, которая увеличилась за год на 59%. Увеличение стоимости ренты за аналогичный период 3- и многокомнатных квартир скромнее – 1,6% и 7,6% соответственно. А стоимость найма 2-комнатных, напротив, сократилась на 21%.

В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. Данный тип жилья на рынке аренды востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. За год стоимость найма 1-комнатных квартир сократилась на 26,5%, 2-комнатных – на 47% и 3-комнатных – на 21%, а многокомнатных, напротив, выросла на 1,6%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где индекс вырос с 1,62 до 1,76. Наибольший спад показателя наблюдается на многокомнатное жилье, при этом индекс доходности снизился с 2,06 до 1,25.

В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,39 и 2,91 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 139% и 291% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Можно отметить, что в ноябре ценовой показатель квартир эконом-класса увеличился на 10,6%, а для квартир элит-класса – на 12%.

Индекс доходности квартир большого формата в «дорогом» секторе значительно снизился. Напомним, что в прошлом месяце показатель 3- и многокомнатных квартир элит-класса наблюдался на уровне 0,83.

В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Формат квартиры	Индекс доходности в ноябре 2008 г.	Индекс доходности квартир элит-класса	Индекс доходности квартир эконом-класса
1-комнатные	1,76	1,39	2,91
2-комнатные	1,43	1,12	2,01
3-комнатные	1,28	0,79	1,44
Многокомнатные	1,14	0,68	1,86
Комнаты	1,07	1,22	1,15
По городу	1,31	1,00	1,79

Прогноз

Итак, в ноябре коррекция цен на рынке найма квартир продолжилась. В динамике наблюдается устойчивая тенденция роста ренты квартир эконом-класса, как наиболее востребованных на рынке, и стабильность средних цен аренды квартир элит-класса. Настроения на рынке аренды напрямую зависят от сезонной активности, и поэтому с учетом нынешних тенденций средние цены найма на жилье в течение следующих месяцев будут сокращаться в пределах 1-3%.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе цен предложения базы данных.

Аналитический отдел портала www.kn.kz