Началась коррекция цен на рынке аренды столичной недвижимости. В октябре средняя ставка аренды, по сравнению с сентябрем, снизилась на 2,3% и составила 1072 у.е./мес. При этом количество предложений найма продолжает сокращаться, за истекший период, уменьшившись на 9,4%, составило 204 объекта.
Состояние рынка
За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 188 до 218 объектов. При этом только 9% данного жилья располагается в районе левого берега, а 91% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложений найма в районе левобережья незначительно увеличилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 39% (79 объектов), далее 2- и 3-комнатное жилье – 21% (44), 1-комнатное жилье – 10% (21). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 9% (18). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 1- и 2-комнатные квартиры – на 32% и 27% соответственно, в то время как на квартиры с подселением вырос на 12,5%.
В данном месяце средняя арендная ставка по инерции сохранила свой рост на квартиры малого формата. Так, стоимость найма 1-комнатных квартир увеличилась на 0,5%, а 2-комнатных – на 1,5%. В то время как рента квартир большого формата и комнат с подселением сократилась: на 3-комнатные уменьшение составило 6,2%, многокомнатные – 4,9% и комнаты – 1,6%.
Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в у.е./мес. наименьшая, но при переводе этой стоимости в тг/кв.м видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как данный формат наиболее востребован на рынке аренды.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол- во объектов |
Диапазон ставок, тг/мес. |
Средняя Стоимость аренды, тг/кв.м |
Средняя Стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
|
К сентябрю 2008 г. |
К ноябрю 2007 г. |
|||||
|
1- комнатные |
21 |
52000 – 94000 |
2238 |
597 |
0,51 |
-17,07 |
|
2- комнатные |
44 |
70000 – 199000 |
1980 |
907 |
1,47 |
-21,56 |
|
3- комнатные |
43 |
83000 – 231000 |
1784 |
1190 |
-6,19 |
-16,76 |
|
Много- комнатные |
18 |
135000 – 400000 |
1892 |
2050 |
-4,89 |
-23,44 |
|
Комнаты |
79 |
11000 – 43000 |
1266 |
190 |
-1,56 |
13,93 |
|
По городу |
204 |
11000– 400000 |
1967 |
1072 |
-2,33 |
-16,32 |
С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 17,1%, 2-комнатные – 21,6%, 3-комнатные – 16,8% и многокомнатные – 23,4%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 16,3%.
По сравнению с прошлым месяцем, аренда «дешевого» жилья сократилась на 0,7%, а по отношению к ноябрю 2007 г., напротив, выросла на 61%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса сократилась к сентябрю на 5,2%, а к ноябрю – на 21,9%.
Наблюдающаяся тенденция спада ренты квартир элит-класса связана с уменьшением арендных ставок 1-, 3- и многокомнатных квартир – на 11,3%, 8,4% и 4,7% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем, аренда 2-комнатного жилья выросла на 4,3%.
На снижение найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние сокращение арендных ставок 3- и многокомнатного жилья, которое за истекший период уменьшилось на 9,7% и 8,6% соответственно. В то время как 1- и 2-комнатные квартиры выросли в цене на 3,4% и 13,9%.
В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 430 (за 1-комнатную) до 1120 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке, данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 780 (за 1-комнатную) до 3300 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем, произошло снижение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший спад наблюдается на 1-комнатное жилье, при этом индекс изменился с 2,13 до 1,33. Также за истекший период сокращение индекса доходности фиксируется для квартир всех типов жилья.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,24 и 2,63 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 124% и 263% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Можно отметить, что в октябре ценовой показатель квартир эконом-класса увеличился в 1,2 раза, зато для квартир элит-класса сократился в 1,3 раза.
Индекс доходности квартир большого формата в «дорогом» секторе зафиксирован на уровне меньше единицы. Напомним, что в прошлом месяце показатель 3- и многокомнатных квартир элит-класса наблюдался на уровне больше единицы.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в октябре 2008 г. |
Индекс Доходности Квартир элит-класса |
Индекс Доходности Квартир эконом- класса |
|
1-комнатные |
1,62 |
2,63 |
1,24 |
|
2-комнатные |
1,45 |
2,12 |
1,17 |
|
3-комнатные |
1,29 |
1,40 |
0,83 |
|
Многокомнатные |
1,25 |
1,94 |
0,83 |
|
Комнаты |
1,09 |
1,08 |
1,29 |
|
По городу |
1,33 |
1,75 |
1,05 |
Прогноз
Итак, в октябре средняя стоимость найма квартир сократилась, при этом доходность арендуемых квартир также пошла на убыль. Однако сезонный фактор на рынке арендного жилья продолжает действовать. Так, по результатам анализа видно, что в данном месяце стоимость найма одно- и двухкомнатных квартир, как наиболее востребованных на рынке, вновь увеличилась. А в свою очередь трех- и многокомнатное жилье подешевело. В динамике отчетливо видна тенденция увеличения арендных ставок в «дешевом» сегменте и стабильность показателя в «дорогом». С учетом нынешних тенденций средние цены найма на жилье в течение следующих месяцев будут сокращаться в пределах 2-4%.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе цен базы данных газеты «Только недвижимость».
Аналитический отдел портала www.kn.kz