После летнего затишья первый осенний месяц ознаменовался значительным повышением арендных ставок. Стоимость найма столичной недвижимости, по сравнению с августом, выросла на 8,1% и составила 1098 у.е./мес. При этом количество предложений найма снизилось на 16,3% и составило 226 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 178 до 284 объектов. При этом только 9% данного жилья располагается в районе левого берега, а 91% приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложения найма в районе левобережья незначительно увеличилось.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимают комнаты в квартирах с подселением – 30% (70 объектов), далее 2-комнатное жилье – 27% (60), 3- и 1-комнатное жилье – 21% (47) и 14% (31) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 8% (18). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 2-комнатные квартиры – на 26%.
Начало делового сезона всколыхнуло рынок аренды, при этом увеличение средних ставок найма прослеживается на все форматы квартир. Максимальное повышение ренты наблюдается на квартиры большого формата. Так, аренда 3- и многокомнатных квартир выросла в цене на 13,6% и 11% соответственно. Ставки 1- и 2-комнатных квартир увеличились более скромными темпами – 6,8% и 1,4%. Уменьшение аренды зафиксировано только на комнаты с подселением – на 4,2%. Подробнее в таблице 1.
Остановимся отдельно на стоимости аренды 1-комнатных квартир. Средняя стоимость найма этого формата квартир в у.е./мес. наименьшая, но при переводе этой стоимости в тг/кв.м видно, что единица площади самая дорогая из всех остальных форматов. Это не удивительно, так как данный формат наиболее востребован на рынке аренды.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, тг/мес. |
Средняя стоимость аренды, у.е./мес. |
Изменение, % |
|
к августу 2008 г. |
к ноябрю 2007 г. |
||||
1-комнатные |
31 |
50000 – 106000 |
594 |
+6,79 |
-17,49 |
2-комнатные |
60 |
61000 – 191000 |
894 |
+1,42 |
-22,69 |
3-комнатные |
47 |
92000 – 252000 |
1268 |
+13,55 |
-17,08 |
Многокомнатные |
18 |
148000 – 419000 |
2155 |
+10,98 |
-19,50 |
Комнаты |
70 |
11500 – 50000 |
193 |
-4,20 |
+15,73 |
По городу |
226 |
11500– 419000 |
1098 |
+8,09 |
-14,33 |
С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 17,5%, 2-комнатные – 22,7%, 3-комнатные – 17,1% и многокомнатные – 19,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 14,3%.
По сравнению с прошлым месяцем аренда «дешевого» жилья выросла на 22,9%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 62,2%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса увеличилась к августу на 7,2%, а к ноябрю снизилась на 17,6%.
Наблюдающаяся тенденция роста ренты квартир элит-класса связана с увеличением арендных ставок 3- и многокомнатных квартир – на 8,4% и 27,9% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем аренда 1- и 2-комнатного жилья сократилась на 4% и 0,9%.
На рост найма квартир эконом-класса оказало значительное влияние увеличение арендных ставок 1-, 2- и 3-комнатного жилья, которое за истекший период повысилось на 62,5%, 16,8% и 22% соответственно. В то время как многокомнатные квартиры сократились в цене на 1,5%.
Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.
В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 420 (за 1-комнатную) до 1230 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж, и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 900 (за 1-комнатную) до 3500 (за многокомнатную) у.е. в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем произошло повышение индекса доходности на все форматы квартир. Наибольший рост наблюдается на 1-комнатное жилье, при этом индекс изменился с 1,47 до 2,13.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составляет 1,35 и 2,39 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 135% и 239% (!) покрывает вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Можно отметить, что в сентябре ценовой показатель квартир эконом-класса вырос в 1,6 раза.
По сравнению с прошлым месяцем увеличение индекса доходности квартир большого формата прослеживается как в «дорогом» так и в «дешевом» секторе. Напомним, что в прошлом месяце показатель 3- и многокомнатных квартир элит-класса наблюдался на уровне меньше единицы.
В таблице 2 представлены индексы доходности, в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
Формат квартиры |
Индекс доходности в сентябре 2008 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
1-комнатные |
2,13 |
1,35 |
2,39 |
2-комнатные |
1,83 |
1,34 |
1,46 |
3-комнатные |
1,82 |
1,07 |
1,37 |
Многокомнатные |
2,06 |
1,25 |
1,76 |
Комнаты |
1,38 |
2,00 |
0,92 |
По городу |
1,82 |
1,37 |
1,50 |
Итак, первый осенний месяц принес на рынок аренды высокие ставки найма квартир. Как показывает анализ, удорожание аренды происходит именно в этот период, поэтому в течение следующих месяцев цены все еще будут держаться высокими.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных газеты «Только недвижимость», которые могут быть снижены на 15-35%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz