В течение трех летних месяцев средняя арендная ставка столичной недвижимости не претерпела значительных изменений. В августе, по сравнению с июлем, ценовой показатель увеличился на 0,9% и составил 1901 тенге за 1 кв. м. При этом количество предложений найма снизилось на 9,8% и составило 279 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 210 до 319 объектов. При этом только 8% данного жилья располагается в районе левого берега, а 92% приходится на район правобережья.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 31% (81 объект), далее комнаты в квартирах с подселением – 27% (74), 3- и 1-комнатное жилье – 22% (60) и 14% (39) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 6% (15). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения значительно снизился на 1-, 2-комнатные квартиры – на 25%.
Основное влияние на среднюю стоимость найма по городу оказало многокомнатное жилье, темп роста которого составил 8,7%. По сравнению с прошлым месяцем средняя арендная ставка изменилась разнонаправленно. Так, уменьшение прослеживается на 2- и 3-комнатное жилье – на 1,2% и 5% соответственно, а увеличение – на 1-комнатные и комнаты с подселением – на 1,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, тг/мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв. м |
Изменение, % |
|
|
к июлю 2008 г. |
к ноябрю 2007 г. |
||||
|
1-комнатные |
39 |
31000 – 111000 |
2085 |
+1,43 |
-22,74 |
|
2-комнатные |
81 |
52000 – 193000 |
1924 |
-1,23 |
-23,78 |
|
3-комнатные |
60 |
75000 – 232000 |
1675 |
-5,00 |
-26,98 |
|
Многокомнатные |
15 |
150000 – 328000 |
1942 |
+8,69 |
-27,46 |
|
Комнаты |
74 |
11000 – 44000 |
1342 |
+1,42 |
+20,80 |
|
По городу |
269 |
11000– 328000 |
1901 |
+0,85 |
-20,74 |
С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 22,7%, 2-комнатные – 23,8%, 3-комнатные – 27% и многокомнатные – 27,5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 20,7%.
По сравнению с прошлым месяцем аренда «дешевого» жилья выросла на 4,7%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 31,9%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса снизилась к июлю на 1,5%, а к ноябрю – на 23,1%.
Наблюдающаяся тенденция снижения ренты квартир элит-класса связана с падением арендных ставок только 3-комнатных квартир – на 12,1%. По сравнению с прошлым месяцем аренда 1-, 2- и многокомнатного жилья выросла в среднем на 2,7%.
На рост найма квартир эконом-класса оказало влияние увеличение арендных ставок 3- и многокомнатного жилья, которое за истекший период повысилось на 11,7% и 26,9% соответственно. В то время как 1- и 2-комнатные сократились в цене на 4,6% и 11%.
Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.
В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 25000 (за 1-комнатную) до 100000 (за многокомнатную) тенге в месяц.
В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 95000 (за 1-комнатную) до 400000 (за многокомнатную) тенге в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
По сравнению с прошлым месяцем произошло снижение индекса доходности на 2-комнатные квартиры с 1,83 до 1,81 и на 3-комнатные – с 1,68 до 1,60, при этом на остальные форматы квартир наблюдается повышение индекса.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в рассматриваемом месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры. Индекс доходности, которых составляет 1,39 и 1,47 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 139% и 147% покрывают вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
По сравнению с прошлым месяцем индекс доходности квартир большого формата в «дорогом» секторе продолжает оставаться больше единицы, в то время как в секторе «дешевого» опустился к отметке 0,88.
В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в августе 2008 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,99 |
1,39 |
1,47 |
|
2-комнатные |
1,81 |
1,35 |
1,25 |
|
3-комнатные |
1,60 |
0,99 |
1,12 |
|
Многокомнатные |
1,86 |
0,98 |
1,79 |
|
Комнаты |
1,44 |
1,76 |
0,88 |
|
По городу |
1,73 |
1,26 |
1,26 |
Тенденции и прогнозы
Итак, как показывает анализ, связь между сегментами рынка купли-продажи и аренды довольно интересна: стоимость продажи и стоимость аренды при детальной дифференциации изменяются не синхронно, а в противофазе. Совпадает лишь динамика в сегменте «дорогого» жилья. Объясняется это просто: в период стагнации на рынке собственники недвижимости компенсируют убытки, связанные с падением рыночной стоимости, повышением арендных ставок. А так как повышенным спросом пользуется именно «дешевое» жилье, ставки на него естественным образом растут. «Дорогой» же сегмент, как менее востребованный на рынке, дешевеет.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе данных газеты «Только недвижимость», которые могут быть снижены на 15-35%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz