По сравнению с предыдущим месяцем темп снижения средней арендной ставки столичной недвижимости увеличился с 0,9% до 1,7%. В июле в среднем по городу показатель составил 1 885 тенге за 1 кв. м. При этом количество предложений найма возросло на 10,2% и составило 310 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 298 до 316 объектов. При этом только 12% данного жилья располагается в районе левого берега, а 88% приходится на район правобережья.
В зависимости от формата квартир максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 33% (104 объекта), далее комнаты в квартирах с подселением – 21% (66), 1- и 3-комнатное жилье – 21% (64) и 20% (61) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (16). При этом по сравнению с прошлым месяцем уровень предложения значительно поднялся на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры – на 17%.
В зависимости от формата квартир значительное снижение зафиксировано на многокомнатные квартиры – на 9% и на комнаты с подселением – 6%. Темп падения стоимости арендного жилья 3-комнатных квартир скромнее – 2,4%. На 1- и 2-комнатное жилье наблюдается рост на 2% и 3,2% соответственно. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, тг/мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв. м |
Изменение, % |
|
|
к июню 2008 г. |
к ноябрю 2007 г. |
||||
|
1-комн. |
64 |
32000 – 107000 |
2 056 |
1,96 |
-23,83 |
|
2-комн. |
104 |
59000 – 190500 |
1 948 |
3,15 |
-22,82 |
|
3-комн. |
61 |
67000 – 264000 |
1 763 |
-2,40 |
-23,14 |
|
Многокомн. |
16 |
118000 – 319000 |
1 787 |
-8,88 |
-33,26 |
|
Комнаты |
66 |
10000 – 43000 |
1 323 |
-6,01 |
19,11 |
|
По городу |
310 |
10000 – 319000 |
1 885 |
-1,66 |
-21,41 |
С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды составило: на 1-комнатные – 23,8%, 2-комнатные – 22,8%, 3-комнатные – 23,1% и многокомнатные – 33,3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 21,4%.
По сравнению с прошлым месяцем аренда «дешевого» жилья снизилось на 6%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 33,8%. В то время как арендная ставка квартир элит-класса снизилась к июню на 1,7%, а к ноябрю – на 22%.
Наблюдающаяся тенденция снижения ренты квартир элит-класса связана с падением арендных ставок всех форматов квартир, кроме 1-комнатных, где рост к июню составил 15,7%. По сравнению с прошлым месяцем аренда 2-комнатного жилья сократилась на 0,5%, 3-комнатного – на 7,4% и многокомнатного – на 12,3%.
На снижение найма квартир эконом-класса оказало влияние уменьшение арендных ставок 1-, 3- и многокомнатного жилья, которое за истекший период упало на 20%, 7,8% и 8,2% соответственно. В то время как 2-комнатные выросли в цене на 15,3%.
Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.
В динамике можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 32 000 до 67 000 тенге в месяц.
В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 100 000 до 320 000 тенге в месяц.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
Анализируя данный показатель в целом по городу, можно заметить, что по сравнению с прошлым месяцем произошло снижение индекса доходности на многокомнатные квартиры с 1,9 до 1,7 и на комнаты с подселением – с 1,5 до 1,4, при этом на остальные форматы квартир изменение индекса незначительное.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в данном месяце как в секторе элит-класса, так и в секторе эконом-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры. Индекс доходности составляет 1,54 и 1,35 соответственно. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 154% и 135% покрывают вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
По сравнению с прошлым месяцем индекс доходности квартир большого формата в «дорогом» секторе продолжает оставаться больше единицы, в то время как в секторе «дешевого» снова опустился к отметке 0,95.
В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в июле 2008 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,96 |
1,54 |
1,35 |
|
2-комнатные |
1,83 |
1,40 |
1,33 |
|
3-комнатные |
1,68 |
1,01 |
1,13 |
|
Многокомнатные |
1,71 |
1,41 |
0,95 |
|
Комнаты |
1,42 |
0,82 |
1,72 |
|
По городу |
1,71 |
1,20 |
1,27 |
Итак, в июле наибольшее снижение аренды показали именно квартиры «дешевого» жилья. Очередное колебание вниз является следствием летнего затишья на рынке аренды.
Начало делового сезона, так или иначе, приведет к увеличению спроса в секторе аренды. Подорожание уже сейчас коснулось 1- и 2-комнатного жилья, стоимость найма которого увеличилось по сравнению с июнем на 2% и 3,2% соответственно. В связи с этим в ближайшие два месяца стоит ожидать некоторого сезонного увеличения ставок в пределах 1,5-2%.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе данных газеты «Только недвижимость», которые могут быть снижены на 15-35%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz