По сравнению с прошлым месяцем средняя арендная ставка, незначительно снизившись на 0,9%, достигла отметки 1 916 тенге за 1 кв. м. При этом количество предложений найма в данном месяце возросло на 15,2% и составило 281 объект.
Состояние рынка
За истекший период количество предложений квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 232 до 308 объектов. При этом только 11% (или 31 единица) данного жилья располагается в районе левого берега, а 89% (или 250 единиц) приходится на район правобережья.
В зависимости от формата квартир (диаграмма 3) максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 32% (89 объектов), далее комнаты в квартирах с подселением – 23% (64), 3- и 1-комнатное жилье – 21% (60) и 19% (55) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата – 5% (14). При этом по сравнению с прошлым месяцем уровень предложения значительно поднялся на комнаты и 3-комнатные квартиры на 86% и 29% соответственно и значительно опустился на 2-комнатные на 10%.
В период летних каникул затишье наблюдается и на рынке арендного жилья. В июне, по сравнению с прошлым месяцем, темп снижения средней стоимости найма изменился с 7,7% до 0,9%. В зависимости от формата квартир значительное снижение зафиксировано на комнаты с подселением – 44% и на 1-комнатные квартиры, темп падения стоимости арендного жилья которых скромнее – 3,7%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, тг/мес. |
Средняя стоимость аренды, тг/кв. м |
Изменение, % |
|
|
к маю 2008 г. |
к ноябрю 2007 г. |
||||
|
1-комн. |
55 |
40 000– 93 000 |
2 016 |
-3,72 |
-25,30 |
|
2-комн. |
89 |
51 000 – 190 500 |
1 888 |
0,25 |
-25,18 |
|
3-комн. |
60 |
73 000 – 285 000 |
1 807 |
-0,22 |
-21,24 |
|
Многокомн. |
14 |
129 000 – 364 000 |
1 961 |
0,36 |
-26,76 |
|
Комнаты |
64 |
11 000 – 46 000 |
1 408 |
-43,84 |
26,72 |
|
По городу |
281 |
11 000 – 364 000 |
1 916 |
-0,85 |
-20,08 |
С ноября 2007 г. снижение стоимости аренды распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 25,3%, 2-комнатные – 25,2%, 3-комнатные – 21,2% и многокомнатные – 26,8%. В целом по городу за данный период спад цен составил 20,1%.
Рассматривая отдельно арендное «дорогое» (в дальнейшем мы будем его относить к жилью элит-класса) и «дешевое» (эконом-класса) жилье, можно проследить следующую закономерность: стоимость найма эконом-класса по сравнению с прошлым месяцем выросла на 6,8%, а по отношению к ноябрю 2007 г. – на 29,6%. Напротив, арендная ставка квартир элит-класса снизилась к маю на 9,2%, а к ноябрю – на 20,6%.
Наблюдающаяся тенденция снижения ренты квартир элит-класса связана с падением арендных ставок всех форматов квартир, кроме многокомнатных, где рост к маю составил 27,2%. По сравнению с прошлым месяцем аренда сократилась: на 1-комнатные – на 16,8%, 2-комнатные – 22,5% и 3-комнатные – 17,1%.
На повышение найма квартир эконом-класса оказало влияние увеличение арендных ставок многокомнатного жилья, которое за истекший период выросло на 60,8%. В то время как 1-, 2- и 3-комнатные сократились на 7,9%, 11,2% и 1% соответственно.
Можно отметить, что пик высоких арендных ставок данного класса жилья пришелся на январь – март этого года.
В динамике, представленной на диаграммах 9 и 10, можно увидеть явную тенденцию роста в секторе эконом-класса и снижения – в классе элит. Это можно объяснить тем, что жилье эконом-класса наиболее востребовано на рынке, и на него наблюдается устойчивый спрос. Стоимость данного жилья колеблется в пределах от 40 000 до 70 000 тенге в месяц.
В сегменте элит-класса ситуация прямо противоположная. В связи со сложившейся ситуацией на рынке данный тип жилья востребован гораздо меньше и в секторе продаж и в секторе аренды. В связи с этим с начала апреля 2008 года здесь наблюдается отчетливая тенденция снижения.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает во сколько раз выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. Для сведения: показатель индекса 0,8 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 80% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В таблице 2 рассчитанные индексы доходности представляют уровень планируемого дохода от арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Индекс доходности в июне 2008 г. |
Индекс доходности квартир элит-класса |
Индекс доходности квартир эконом-класса |
|
1-комнатные |
1,93 |
1,92 |
1,17 |
|
2-комнатные |
1,77 |
1,22 |
1,34 |
|
3-комнатные |
1,73 |
1,09 |
1,22 |
|
Многокомнатные |
1,87 |
1,54 |
1,09 |
|
Комнаты |
1,51 |
0,90 |
1,85 |
Анализируя данный показатель в целом по городу, можно заметить, что по сравнению с прошлым месяцем произошло снижение индекса доходности на 1-комнатные квартиры с 2,00 до 1,93 и на комнаты с подселением – с 2,7 до 1,51, при этом на остальные форматы квартир изменение индекса не наблюдается.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья в данном месяце видно, что в секторе элит-класса самым доходным вложением остаются 1-комнатные квартиры, т.к. индекс доходности составляет 1,92, а в секторе эконом-класса – 2-комнатные (1,34), покрывая вознаграждения по банку на 192% и 134% соответственно. По сравнению с прошлым месяцем индекс доходности квартир большого формата в обоих сегментах увеличился, став больше единицы.
Итак, рынок аренды, рассчитанный на основе выборки данной газеты, отражает тенденцию снижения квартир элитного жилья и роста цен на квартиры в старых постройках.
При знакомстве с данными исследования необходимо учитывать, что в анализе фигурируют цены предложения, но не официальных сделок, которые могут быть снижены на 15-35%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz