На первой неделе октября ценовой показатель остановился на уровне 1673 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равную на отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2093 объекта, что на 0,7% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 1,3% (282 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения жилья к продаже с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (467 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (731), 3-комнатные – 31% (650), 4-комнатные – 10% (200) и 5-комнатные и выше – 2% (45). Ростколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 1- и многокомнатные.
Анализ предложения к продаже вторичного жилья в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 46% (957), квартиры в монолитных и панельных домах – 35% (736) и 19% (400) соответственно. Увеличение количества предложений прослеживается только на квартиры в монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1469), старой постройки – 2% (51), улучшенной планировки – 20% (419) и хрущевки – 7% (154).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2093, из них: в районе Есиль – 497, Алматы – 1018, Сарыарка – 578.
Изменение средней удельной цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение наблюдается на многокомнатные квартиры и квартиры в хрущевках (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах), кроме района левого берега, где зафиксировано снижение на 2,6%.
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2002 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 8,8%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1570 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1578 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1558 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,6%.
За период с 6 ноября 2007 года снижение средней цены предложения по городу составило 22,7% (-490 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
400 |
19,11 |
1445 |
+19 |
+1,32 |
+/-25 |
+/-1,71 |
Кирпич |
957 |
45,72 |
1638 |
+3 |
+0,16 |
+/-26 |
+/-1,57 |
Монолит |
736 |
35,16 |
1843 |
-6 |
-0,34 |
+/-40 |
+/-2,16 |
1-комнатные |
467 |
22,31 |
1597 |
+5 |
+0,30 |
+/-26 |
+/-1,62 |
2-комнатные |
731 |
34,93 |
1588 |
+13 |
+0,82 |
+/-23 |
+/-1,48 |
3-комнатные |
650 |
31,06 |
1712 |
+24 |
+1,44 |
+/-38 |
+/-2,20 |
4-комнатные |
200 |
9,56 |
1993 |
+21 |
+1,05 |
+/-115 |
+/-5,75 |
5-комнатные и выше |
45 |
2,15 |
1863 |
-229 |
-10,95 |
+/-154 |
+/-8,29 |
Новые |
1469 |
70,19 |
1765 |
-3 |
-0,18 |
+/-25 |
+/-1,43 |
Старые |
51 |
2,44 |
1212 |
-4 |
-0,32 |
+/-87 |
+/-7,20 |
Улучшенные |
419 |
20,02 |
1489 |
+5 |
+0,37 |
+/-27 |
+/-1,81 |
Хрущевки |
154 |
7,36 |
1444 |
+34 |
+2,44 |
+/-33 |
+/-2,27 |
Есиль |
497 |
23,75 |
2002 |
-54 |
-2,63 |
+/-49 |
+/-2,44 |
Алматы |
1018 |
48,64 |
1578 |
+11 |
+0,69 |
+/-21 |
+/-1,34 |
Сарыарка |
578 |
27,62 |
1558 |
+31 |
+2,01 |
+/-35 |
+/-2,22 |
Город |
2093 |
100,00 |
1673 |
+10 |
+0,58 |
+/-20 |
+/-1,19 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,53 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,37 раза).
Повышение ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, зафиксирован незначительный спад.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,1% до уровня 2173 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю поднялся на 1,9% до уровня 1271 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается незначительный рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz