На рынке вторичного жилья наблюдается стагнация цен. В сентябре средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1646 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2119 (+1,8%) и 1242 (0%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 2%, до 1987 объектов (диаграмма 2), общей площадью 149 тысяч кв.м, общей стоимостью 260 миллионов долларов.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 52% (1028 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (414). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (545). Уменьшение числа предложения наблюдается в районах правобережья.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (704), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (35) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (925 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (661) и 20% (401) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры только в кирпичных постройках.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1353), постройкам старого типа – 3% (57), улучшенной планировки – 21% (415) и хрущевкам – 8% (163) (диаграмма 6).
Состояние рынка по районам
В сентябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2042 у.е./кв.м (-1,5%), в районе правого берега — на уровне 1542 у.е./кв.м (+1,2%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3% (+/-60 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-17 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о незначительном росте ценового показателя только в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1565 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1497 у.е./кв.м.
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 58,2%, а в районе правобережья – на 28,4%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 15,4%, потеряв 370 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 26,7% (-560 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 24,5%, стоит отметить, что в течение восьми месяцев наблюдалось увеличение ценового разрыва.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей только на 2-комнатные квартиры. В оставшихся сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.
С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 16,7%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, доля которых в общем объеме приближается к 70%.
С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 7), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 33,9%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 47,9% и на квартиры в монолитных постройках – на 40,2%.
В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 23,4% (-502 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,07 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,54 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,8% до 2119 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 32,5% (-1022 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2011 года, средняя цена предложения не изменилась и осталась на прежнем уровне 1242 у.е./кв.м. При этом незначительный рост цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 14,7% (-215 у.е./кв.м).
Основные тенденции
- в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения;
- тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться, однако в данном месяце наблюдается перелом тренда;
- средняя цена по городу в сегменте «дешевого» жилья сохраняется на уровне прошлого месяца, а в сегменте «дорогого», по инерции, увеличилась.
- согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в августе 2011 года по городу составило 1030, из них: квартир в многоквартирных домах – 954, индивидуальных домов – 76. В июле количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 772, то есть в августе рост этого показателя составил 33,4%.
Экономические индикаторы
Согласно данным департамента статистики города Астаны в августе 2011 года инфляция составила 0,3%.
Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-августе 2011 г. составил 292920,5 млн. тенге (125,0% к уровню января-августа 2010 г.). За счет всех источников финансирования введено в действие 919604 кв. м общей площади жилья (из нее полезной – 695824 кв. м), 99,0% к уровню января-августа 2010 г.
Цены. Индекс потребительских цен в августе 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. составил 106,3%. Цены на продовольственные товары повысились на 9,8%, на непродовольственные товары – на 4,0%, на платные услуги - на 4,2%.
Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 августа 2011 г. составил 158177,9 млн. тенге, 102,8% в сравнении с аналогичной датой 2010 г., расходы составили 133511,3 млн. тенге и увеличились на 7,1% в сравнении с соответствующей датой 2010 г. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 1 августа 2011 г. составила 65,7 млн. тенге.
Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец августа 2011 г. составила 5698 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в августе 2011 г. составила 1,4%. Уровень безработицы за 2 квартал 2011 г. составил 5,8%.
Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-июле 2011 г. составила 119950 тенге и увеличилась по сравнению с январем-июлем 2010 г. на 14,7%, в реальном выражении – на 4,7%.
Доходы населения в январе-июне 2011 г., по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 466085 тенге и увеличились по сравнению с январем-июнем 2010 г. на 12,4%, реальные денежные доходы - на 2,6%.
Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик портала www.kn.kz
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя цена |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
401 |
20,20 |
1420 |
+15 |
+1,04 |
+/-25 |
+/-1,77 |
Кирпич |
925 |
46,56 |
1627 |
+15 |
+0,95 |
+/-27 |
+/-1,66 |
Монолит |
661 |
33,25 |
1810 |
+6 |
+0,31 |
+/-41 |
+/-2,28 |
1-комнатные |
443 |
22,29 |
1572 |
+13 |
+0,82 |
+/-27 |
+/-1,74 |
2-комнатные |
705 |
35,46 |
1558 |
+25 |
+1,63 |
+/-25 |
+/-1,59 |
3-комнатные |
617 |
31,03 |
1681 |
+26 |
+1,55 |
+/-37 |
+/-2,23 |
4-комнатные |
188 |
9,45 |
1941 |
-75 |
-3,71 |
+/-108 |
+/-5,53 |
5-комнатные и выше |
35 |
1,77 |
2166 |
+133 |
+6,52 |
+/-258 |
+/-11,92 |
Новой постройки |
1353 |
68,08 |
1745 |
+18 |
+1,04 |
+/-26 |
+/-1,51 |
Старой постройки |
57 |
2,84 |
1217 |
-9 |
-0,75 |
+/-108 |
+/-8,86 |
Улучшенной планировки |
415 |
20,89 |
1477 |
+16 |
+1,08 |
+/-26 |
+/-1,75 |
Хрущевки |
163 |
8,19 |
1409 |
-7 |
-0,53 |
+/-34 |
+/-2,38 |
По району Есиль |
414 |
20,85 |
2042 |
-31 |
-1,48 |
+/-60 |
+/-2,95 |
По району Алматы |
1028 |
51,74 |
1565 |
+25 |
+1,61 |
+/-20 |
+/-1,27 |
По району Сарыарка |
545 |
27,41 |
1497 |
+7 |
+0,44 |
+/-30 |
+/-1,98 |
По городу |
1987 |
100,00 |
1646 |
+12 |
+0,74 |
+/-20 |
+/-1,24 |