На третьей неделе сентября ценовой показатель остановился на уровне 1647 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равную на отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1983 объекта, что на 0,4% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 4% (253 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения жилья к продаже с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (464 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (706), 3-комнатные – 30% (597), 4-комнатные – 9% (182) и 5-комнатные и выше – 2% (34). Спадколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных.
Анализ предложения к продаже вторичного жилья в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (916), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (656) и 21% (411) соответственно. Снижение количества предложений прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 67% (1335), старой постройки – 3% (55), улучшенной планировки – 22 (438) и хрущевки – 8% (155).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1983, из них: в районе Есиль – 413, Алматы – 1025, Сарыарка – 545.
Изменение средней удельной цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение наблюдается на квартиры в панельных домах и на хрущевки, где зафиксирован рост цен на 2% и 2,4% соответственно (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2041 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 2,4%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1544 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1567 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1500 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,1%.
За период с 6 ноября 2007 года снижение средней цены предложения по городу составило 23,8% (-515 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
411 |
20,73 |
1434 |
+28 |
+2,00 |
+/-25 |
+/-1,72 |
Кирпич |
916 |
46,19 |
1636 |
+14 |
+0,88 |
+/-27 |
+/-1,66 |
Монолит |
656 |
33,08 |
1798 |
-16 |
-0,86 |
+/-39 |
+/-2,16 |
1-комнатные |
464 |
23,40 |
1571 |
+12 |
+0,77 |
+/-27 |
+/-1,69 |
2-комнатные |
706 |
35,60 |
1568 |
+17 |
+1,09 |
+/-25 |
+/-1,61 |
3-комнатные |
597 |
30,11 |
1700 |
+18 |
+1,06 |
+/-39 |
+/-2,30 |
4-комнатные |
182 |
9,18 |
1877 |
-61 |
-3,16 |
+/-95 |
+/-5,07 |
5-комнатные и выше |
34 |
1,71 |
2182 |
-76 |
-3,35 |
+/-252 |
+/-11,54 |
Новые |
1335 |
67,32 |
1747 |
+3 |
+0,16 |
+/-25 |
+/-1,46 |
Старые |
55 |
2,77 |
1237 |
+36 |
+2,96 |
+/-100 |
+/-8,07 |
Улучшенные |
438 |
22,09 |
1476 |
+5 |
+0,37 |
+/-25 |
+/-1,70 |
Хрущевки |
155 |
7,82 |
1421 |
+34 |
+2,43 |
+/-34 |
+/-2,38 |
Есиль |
413 |
20,83 |
2041 |
-24 |
-1,17 |
+/-59 |
+/-2,89 |
Алматы |
1025 |
51,69 |
1567 |
+7 |
+0,47 |
+/-19 |
+/-1,21 |
Сарыарка |
545 |
27,48 |
1500 |
+25 |
+1,69 |
+/-27 |
+/-1,83 |
Город |
1983 |
100,00 |
1647 |
+2 |
+0,14 |
+/-20 |
+/-1,19 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,54 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,07 раза).
Незначительное снижение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,1% до уровня 2116 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на 4- и многокомнатные.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю опустился на 0,2% до уровня 1241 у.е./кв.м. При этом уменьшение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается незначительный рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz