На последней неделе сентября ценовой показатель остановился на уровне 1663 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равную на отчетной неделе +/-21 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2079 объектов, что на 4,8% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 10% (278 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения жилья к продаже с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (436 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (732), 3-комнатные – 32% (666), 4-комнатные – 10% (211) и 5-комнатные и выше – 2% (34). Ростколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных.
Анализ предложения к продаже вторичного жилья в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (976), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (684) и 20% (419) соответственно. Увеличение количества предложений прослеживается на квартиры во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1411), старой постройки – 3% (61), улучшенной планировки – 21% (442) и хрущевки – 8% (165).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2079, из них: в районе Есиль – 457, Алматы – 1044, Сарыарка – 578.
Изменение средней удельной цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение наблюдается на квартиры в монолитных домах, где зафиксирован рост цен на 2,8% (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2056 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 10,7%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1552 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1567 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1527 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,3%.
За период с 6 ноября 2007 года снижение средней цены предложения по городу составило 23,1% (-499 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
419 |
20,15 |
1426 |
-8 |
-0,52 |
+/-24 |
+/-1,65 |
Кирпич |
976 |
46,95 |
1635 |
-1 |
-0,03 |
+/-27 |
+/-1,62 |
Монолит |
684 |
32,90 |
1849 |
+51 |
+2,84 |
+/-44 |
+/-2,40 |
1-комнатные |
436 |
20,97 |
1592 |
+22 |
+1,37 |
+/-28 |
+/-1,78 |
2-комнатные |
732 |
35,21 |
1575 |
+6 |
+0,41 |
+/-26 |
+/-1,63 |
3-комнатные |
666 |
32,03 |
1687 |
-13 |
-0,75 |
+/-37 |
+/-2,20 |
4-комнатные |
211 |
10,15 |
1972 |
+95 |
+5,07 |
+/-111 |
+/-5,62 |
5-комнатные и выше |
34 |
1,64 |
2092 |
-90 |
-4,12 |
+/-241 |
+/-11,53 |
Новые |
1411 |
67,87 |
1769 |
+22 |
+1,25 |
+/-27 |
+/-1,54 |
Старые |
61 |
2,93 |
1216 |
-20 |
-1,63 |
+/-87 |
+/-7,15 |
Улучшенные |
442 |
21,26 |
1483 |
+8 |
+0,51 |
+/-26 |
+/-1,75 |
Хрущевки |
165 |
7,94 |
1409 |
-12 |
-0,83 |
+/-31 |
+/-2,18 |
Есиль |
457 |
21,98 |
2056 |
+15 |
+0,73 |
+/-56 |
+/-2,74 |
Алматы |
1044 |
50,22 |
1567 |
0 |
0,00 |
+/-21 |
+/-1,33 |
Сарыарка |
578 |
27,80 |
1527 |
+27 |
+1,79 |
+/-34 |
+/-2,26 |
Город |
2079 |
100,00 |
1663 |
+16 |
+0,96 |
+/-21 |
+/-1,26 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,55 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,27 раза).
Повышение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 2,8% до уровня 2175 у.е./кв.м, при этом увеличение средних цен зафиксировано на 1-, 2- и 4-комнатные.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю поднялся на 0,6% до уровня 1248 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается незначительный рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz