Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 23.08.2011 г. по 30.08.2011 г.)

На последней неделе августа ценовой показатель остановился на уровне 1643 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равную на отчетной неделе +/-21 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2044 объекта, что на 0,8% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 1,4% (271 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения жилья к продаже с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (453 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (737), 3-комнатные – 30% (615), 4-комнатные – 10% (200) и 5-комнатные и выше – 2% (39). Ростколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 2- и 3-комнатные квартиры.

Анализ предложения к продаже вторичного жилья в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (990), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (665) и 19% (389) соответственно. Увеличение количества предложений прослеживается на квартиры в панельных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 69% (1410), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 20 (408) и хрущевки – 8% (170).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2044, из них: в районе Есиль – 428, Алматы – 1044, Сарыарка – 572.

Изменение средней удельной цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост цен на 2,3% (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2071 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 12,6%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1530 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1545 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1502 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,9%.

За период с 6 ноября 2007 года снижение средней цены предложения по городу составило 24% (-519 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Удельная цена предложения у.е./кв.м	Изменение удельной цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	389	19,03	1409	+2	+0,11	+/-23	+/-1,62
Кирпич	990	48,43	1611	+3	+0,17	+/-26	+/-1,63
Монолит	665	32,53	1828	+38	+2,15	+/-43	+/-2,35
1-комнатные	453	22,16	1567	+10	+0,63	+/-26	+/-1,66
2-комнатные	737	36,06	1538	+13	+0,84	+/-22	+/-1,45
3-комнатные	615	30,09	1684	+38	+2,31	+/-37	+/-2,21
4-комнатные	200	9,78	1981	-28	-1,38	+/-112	+/-5,67
5-комнатные и выше	39	1,91	2137	+197	+10,16	+/-284	+/-13,27
Новые	1410	68,98	1736	+19	+1,09	+/-26	+/-1,53
Старые	56	2,74	1233	-27	-2,17	+/-131	+/-10,66
Улучшенные	408	19,96	1465	+6	+0,40	+/-25	+/-1,72
Хрущевки	170	8,32	1437	+7	+0,46	+/-35	+/-2,44
Есиль	428	20,94	2071	-3	-0,14	+/-63	+/-3,02
Алматы	1044	51,08	1545	-4	-0,25	+/-18	+/-1,13
Сарыарка	572	27,98	1502	+22	+1,49	+/-32	+/-2,13
Город	2044	100,00	1643	+15	+0,95	+/-21	+/-1,25

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное и выше (в 1,97 раза).

Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается снижение цен.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения повысилась на 1,2% до уровня 2086 у.е./кв.м, при этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 0,2% до уровня 1244 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на 2- и 3-комнатные.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.

Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz