На третьей неделе августа ценовой показатель остановился на уровне 1628 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равную на отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2028 объектов, что на 0,3% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 0,5% (267 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения жилья к продаже с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (460 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (712), 3-комнатные – 30% (600), 4-комнатные – 11% (213) и 5-комнатные и выше – 2% (43). Ростколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и 3-комнатных.
Анализ предложения к продаже вторичного жилья в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (1015), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (636) и 19% (377) соответственно. Увеличение количества предложений прослеживается на квартиры в кирпичных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1389), старой постройки – 3% (612), улучшенной планировки – 21% (432) и хрущевки – 7% (145).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2028, из них: в районе Есиль – 380, Алматы – 1073, Сарыарка – 575.
Изменение средней удельной цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2074 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 5,7%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1525 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1549 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1480 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,8%.
За период с 6 ноября 2007 года снижение средней цены предложения по городу составило 24,7% (-535 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
377 |
18,59 |
1407 |
+15 |
+1,05 |
+/-23 |
+/-1,65 |
Кирпич |
1015 |
50,05 |
1608 |
-1 |
-0,08 |
+/-26 |
+/-1,64 |
Монолит |
636 |
31,36 |
1790 |
-16 |
-0,91 |
+/-41 |
+/-2,30 |
1-комнатные |
460 |
22,68 |
1557 |
-2 |
-0,15 |
+/-26 |
+/-1,65 |
2-комнатные |
712 |
35,11 |
1525 |
+12 |
+0,77 |
+/-22 |
+/-1,44 |
3-комнатные |
600 |
29,59 |
1646 |
-2 |
-0,12 |
+/-34 |
+/-2,07 |
4-комнатные |
213 |
10,50 |
2009 |
-48 |
-2,35 |
+/-109 |
+/-5,41 |
5-комнатные и выше |
43 |
2,12 |
1940 |
-50 |
-2,51 |
+/-247 |
+/-12,71 |
Новые |
1389 |
68,49 |
1717 |
-12 |
-0,67 |
+/-26 |
+/-1,50 |
Старые |
62 |
3,06 |
1260 |
+113 |
+9,83 |
+/-124 |
+/-9,82 |
Улучшенные |
432 |
21,30 |
1459 |
+1 |
+0,05 |
+/-23 |
+/-1,61 |
Хрущевки |
145 |
7,15 |
1430 |
+28 |
+2,03 |
+/-36 |
+/-2,51 |
Есиль |
380 |
18,74 |
2074 |
-18 |
-0,88 |
+/-66 |
+/-3,20 |
Алматы |
1073 |
52,91 |
1549 |
+11 |
+0,69 |
+/-19 |
+/-1,22 |
Сарыарка |
575 |
28,35 |
1480 |
+3 |
+0,18 |
+/-26 |
+/-1,73 |
Город |
2028 |
100,00 |
1628 |
-1 |
-0,07 |
+/-20 |
+/-1,23 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,04 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост цен.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1% до уровня 2061 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на 1-, 3- и 4-комнатные.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю поднялся на 1% до уровня 1247 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz