На рынке вторичного жилья начинается сезонное повышение цен. В июле средневзвешенная удельная цена предложения выросла на 2,3% до 1598 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2038 (+1,7%) и 1225 (+3,2%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 0,8%, до 1972 объектов (диаграмма 2), общей площадью 147 тысяч кв.м, общей стоимостью 249 миллионов долларов.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 51% (1010 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 20% (395). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (567). Сокращение числа предложения наблюдается в районах правого берега, в то время как в районе левого зафиксирован рост выставленных на продажу квартир на 12,8%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (686), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (35) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (948 объектов), в монолитных и панельных домах – 31% (617) и 21% (407) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры в кирпичных постройках.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 67% (1323), постройкам старого типа – 2,5% (49), улучшенной планировки – 21,5% (425) и хрущевкам – 9% (175) (диаграмма 6).
Состояние рынка по районам
В июле в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2020 у.е./кв.м (+0,4%), в районе правого берега — на уровне 1492 у.е./кв.м (+1,8%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-2,7% (+/-55 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-16 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя только в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1515 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1453 у.е./кв.м.
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 56,5%, а в районе правобережья – на 24,2%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 16,3%, потеряв 392 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 29% (-610 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 26,1%, стоит отметить, что в течение семи месяцев наблюдалось увеличение ценового разрыва.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей на 1- и 4-комнатные квартиры, на квартиры во всех типах новых построек. В оставшихся сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.
С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 13,2%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, доля которых в общем объеме приближается к 70%.
С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 7), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 30%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 43,6% и на квартиры в монолитных постройках – на 37,7%.
В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 25,6% (-550 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В июле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,52 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,7% до 2038 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, и стоит отметить, что темп роста по сравнению с прошлым месяцем, увеличился.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 35,1% (-1103 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 3,2% и оказалась на уровне 1225 у.е./кв.м. При этом рост цен прослеживается на все форматы квартир.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 16% (-233 у.е./кв.м).
Основные тенденции
— в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения, которое связано в основном с началом делового сезона;
— тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться;
— основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
— согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в июне 2011 года по городу составило 872, из них: квартир в многоквартирных домах – 751, индивидуальных домов – 121. В мае количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 646, то есть в июне рост этого показателя составил 35%.
Экономические индикаторы
Согласно данным департамента статистики города Астаны в июле 2011 года инфляция составила 0,5%.
Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-июне 2011 года составил 173844,3 млн. тенге (119,3% к уровню января-июня 2010 года). За счет всех источников финансирования введено в действие 633254 кв. метров общей площади жилья (из нее полезной – 473134 кв. метров), 87,4 % к уровню января-июня 2010 года.
Цены. Индекс потребительских цен в июне 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года составил 105,4%. Цены на продовольственные товары увеличились на 9,1%, на непродовольственные товары – на 2,5%, на платные услуги - на 3,7%. Уровень инфляции в Казахстане с начала 2011 года составил 5,1%.
Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 июня 2011 года составил 116554,5 млн. тенге, 113,0% в сравнении с аналогичной датой 2010 года, расходы составили 85169,2 млн. тенге и увеличились на 5,8% в сравнении с соответствующей датой 2010 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.06.2011 г. составила 72,5 млн. тенге.
Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец июня 2011 года составила 3485 человека. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в июне 2011 года составила 0,9%. Уровень безработицы за 1 квартал 2011 года составил 5,9%.
Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-мае 2011 года составила 115310 тенге и увеличилась по сравнению с январем-маем 2010 года на 17,6%, в реальном выражении – на 7,4%.
Доходы населения. В январе-апреле 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 308627 тенге и увеличились по сравнению с январем-апрелем 2010 года на 15,0%, реальные денежные доходы - на 5,1%.
Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик портала www.kn.kz
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Средняя цена |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
Панель |
407 |
20,65 |
1379 |
+24 |
+1,74 |
+/-23 |
+/-1,70 |
|
Кирпич |
948 |
48,06 |
1574 |
+37 |
+2,38 |
+/-25 |
+/-1,58 |
|
Монолит |
617 |
31,28 |
1778 |
+41 |
+2,30 |
+/-40 |
+/-2,27 |
|
1-комнатные |
445 |
22,57 |
1533 |
+42 |
+2,83 |
+/-27 |
+/-1,75 |
|
2-комнатные |
686 |
34,77 |
1539 |
+27 |
+1,75 |
+/-28 |
+/-1,81 |
|
3-комнатные |
625 |
31,70 |
1598 |
+19 |
+1,20 |
+/-33 |
+/-2,08 |
|
4-комнатные |
181 |
9,16 |
1884 |
+92 |
+5,16 |
+/-93 |
+/-5,02 |
|
5-комнатные и выше |
35 |
1,80 |
2078 |
+145 |
+7,53 |
+/-272 |
+/-13,26 |
|
Новой постройки |
1323 |
67,11 |
1697 |
+49 |
+3,00 |
+/-25 |
+/-1,47 |
|
Старой постройки |
49 |
2,47 |
1196 |
-18 |
-1,52 |
+/-99 |
+/-8,31 |
|
Улучшенной планировки |
425 |
21,55 |
1438 |
+11 |
+0,80 |
+/-24 |
+/-1,69 |
|
Хрущевки |
175 |
8,88 |
1349 |
+9 |
+0,70 |
+/-32 |
+/-2,37 |
|
По району Есиль |
395 |
20,02 |
2020 |
+7 |
+0,35 |
+/-55 |
+/-2,71 |
|
По району Алматы |
1010 |
51,24 |
1515 |
+34 |
+2,29 |
+/-19 |
+/-1,28 |
|
По району Сарыарка |
567 |
28,74 |
1453 |
+15 |
+1,06 |
+/-26 |
+/-1,78 |
|
По городу |
1972 |
100,00 |
1598 |
+36 |
+2,30 |
+/-19 |
+/-1,20 |