На четвертой неделе июля ценовой показатель остановился на уровне 1623 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной на отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2039 объектов, что на 7,4% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 11,9% (263 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения к продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (464 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (710), 3-комнатные – 31% (642), 4-комнатные – 9% (186) и 5-комнатные и выше – 2% (37). Увеличениеколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме предложения к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (964), квартиры в монолитных и панельных домах – 32% (659) и 20% (416) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на все типы построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1384), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 21% (431) и хрущевки – 8% (168).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2039, из них: в районе Есиль – 444, Алматы – 1016, Сарыарка – 379.
Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в панельных домах, где наблюдается рост цен (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2049 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 16,2%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1504 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1530 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1460 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5,1%.
За исследуемый период, с 6 ноября 2007 года, снижение средней цены предложения по городу составило 25% (-540 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
416 |
20,40 |
1396 |
+26 |
+1,87 |
+/-23 |
+/-1,67 |
Кирпич |
964 |
47,28 |
1591 |
+18 |
+1,13 |
+/-26 |
+/-1,61 |
Монолит |
659 |
32,32 |
1813 |
+16 |
+0,87 |
+/-41 |
+/-2,24 |
1-комнатные |
464 |
22,76 |
1561 |
+12 |
+0,80 |
+/-27 |
+/-1,76 |
2-комнатные |
710 |
34,82 |
1549 |
+8 |
+0,53 |
+/-28 |
+/-1,84 |
3-комнатные |
642 |
31,49 |
1637 |
+44 |
+2,78 |
+/-34 |
+/-2,09 |
4-комнатные |
186 |
9,12 |
1911 |
+53 |
+2,88 |
+/-96 |
+/-5,01 |
5-комнатные и выше |
37 |
1,81 |
2125 |
+82 |
+4,02 |
+/-289 |
+/-13,61 |
Новые |
1384 |
67,88 |
1725 |
+18 |
+1,05 |
+/-25 |
+/-1,47 |
Старые |
56 |
2,75 |
1201 |
+17 |
+1,44 |
+/-103 |
+/-8,57 |
Улучшенные |
431 |
21,14 |
1446 |
+19 |
+1,32 |
+/-24 |
+/-1,66 |
Хрущевки |
168 |
8,24 |
1373 |
+31 |
+2,30 |
+/-32 |
+/-2,33 |
Есиль |
444 |
21,78 |
2049 |
+36 |
+1,81 |
+/-53 |
+/-2,58 |
Алматы |
1016 |
49,83 |
1530 |
+6 |
+0,38 |
+/-20 |
+/-1,29 |
Сарыарка |
579 |
28,40 |
1460 |
+20 |
+1,38 |
+/-26 |
+/-1,79 |
Город |
2039 |
100,00 |
1623 |
+25 |
+1,59 |
+/-20 |
+/-1,22 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,67, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,55 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,03 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,1% до уровня 2068 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1,7% до уровня 1242 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz