На третьей неделе июля ценовой показатель остановился на уровне 1598 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной на отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1899 объектов, что на 0,5% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 1% (235 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения к продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 24% (447 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (654), 3-комнатные – 31% (586), 4-комнатные – 9% (176) и 5-комнатные и выше – 2% (36). Увеличениеколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных.
Анализ предложения в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме предложения к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (911), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (578) и 22% (410) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на кирпичные и монолитные постройки.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 66% (1250), старой постройки – 3% (50), улучшенной планировки – 22% (427) и хрущевки – 9% (172).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1899, из них: в районе Есиль – 382, Алматы – 960, Сарыарка – 557.
Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 1-комнатные квартиры и квартиры в монолитных домах новой постройки (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2013 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 4,4%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1493 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1524 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1440 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,5%.
За исследуемый период, с 6 ноября 2007 года, снижение средней цены предложения по городу составило 26,1% (-565 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Удельная |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
410 |
21,59 |
1370 |
-1 |
-0,05 |
+/-24 |
+/-1,72 |
Кирпич |
911 |
47,97 |
1573 |
+6 |
+0,37 |
+/-25 |
+/-1,60 |
Монолит |
578 |
30,44 |
1797 |
+59 |
+3,38 |
+/-42 |
+/-2,32 |
1-комнатные |
447 |
23,54 |
1549 |
+29 |
+1,94 |
+/-27 |
+/-1,77 |
2-комнатные |
654 |
34,44 |
1541 |
+10 |
+0,69 |
+/-29 |
+/-1,90 |
3-комнатные |
586 |
30,86 |
1593 |
+15 |
+0,93 |
+/-34 |
+/-2,10 |
4-комнатные |
176 |
9,27 |
1857 |
+39 |
+2,14 |
+/-97 |
+/-5,21 |
5-комнатные и выше |
36 |
1,90 |
2043 |
-15 |
-0,72 |
+/-255 |
+/-12,48 |
Новые |
1250 |
65,82 |
1707 |
+32 |
+1,88 |
+/-25 |
+/-1,49 |
Старые |
50 |
2,63 |
1184 |
-13 |
-1,06 |
+/-97 |
+/-8,19 |
Улучшенные |
427 |
22,49 |
1428 |
-5 |
-0,33 |
+/-25 |
+/-1,74 |
Хрущевки |
172 |
9,06 |
1343 |
+18 |
+1,34 |
+/-32 |
+/-2,39 |
Есиль |
382 |
20,12 |
2013 |
+22 |
+1,12 |
+/-54 |
+/-2,69 |
Алматы |
960 |
50,55 |
1524 |
+18 |
+1,22 |
+/-21 |
+/-1,38 |
Сарыарка |
557 |
29,33 |
1440 |
+2 |
+0,11 |
+/-26 |
+/-1,79 |
Город |
1899 |
100,00 |
1598 |
+17 |
+1,10 |
+/-20 |
+/-1,23 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,12 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,7% до уровня 2045 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,4% до уровня 1221 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz