На первой неделе июля ценовой показатель остановился на уровне 1569 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной на отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1999 объектов, что на 4,8% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 3,9% (246 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения к продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (445 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (679), 3-комнатные – 33% (663), 4-комнатные – 9% (175) и 5-комнатные и выше – 2% (37). Уменьшениеколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на квартиры большого формата.
Анализ предложения в зависимости от материала постройки дома показал, что в общем объеме предложения к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (966), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (615) и 21% (418) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в панельных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 67% (1333), старой постройки – 2% (45), улучшенной планировки – 22% (433) и хрущевки – 9% (188).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1999, из них: в районе Есиль – 366, Алматы – 1068, Сарыарка – 565.
Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2009 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2,5%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1470 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1484 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1442 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5,4%.
За исследуемый период, с 6 ноября 2007 года, снижение средней цены предложения по городу составило 27,5% (-594 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Цена |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
418 |
20,91 |
1361 |
+1 |
+0,08 |
+/-23 |
+/-1,69 |
Кирпич |
966 |
48,32 |
1558 |
+5 |
+0,32 |
+/-24 |
+/-1,55 |
Монолит |
615 |
30,77 |
1727 |
-38 |
-2,15 |
+/-39 |
+/-2,25 |
1-комнатные |
445 |
22,26 |
1496 |
-5 |
-0,33 |
+/-25 |
+/-1,70 |
2-комнатные |
679 |
33,97 |
1529 |
+10 |
+0,68 |
+/-27 |
+/-1,77 |
3-комнатные |
663 |
33,17 |
1569 |
-8 |
-0,49 |
+/-31 |
+/-2,00 |
4-комнатные |
175 |
8,75 |
1816 |
-65 |
-3,43 |
+/-91 |
+/-5,00 |
5-комнатные и выше |
37 |
1,85 |
1986 |
-34 |
-1,68 |
+/-277 |
+/-13,96 |
Новые |
1333 |
66,68 |
1660 |
-6 |
-0,37 |
+/-24 |
+/-1,44 |
Старые |
45 |
2,25 |
1187 |
-27 |
-2,23 |
+/-102 |
+/-8,62 |
Улучшенные |
433 |
21,66 |
1432 |
-3 |
-0,23 |
+/-25 |
+/-1,73 |
Хрущевки |
188 |
9,40 |
1328 |
-23 |
-1,71 |
+/-30 |
+/-2,24 |
Есиль |
366 |
18,31 |
2009 |
-10 |
-0,49 |
+/-57 |
+/-2,83 |
Алматы |
1068 |
53,43 |
1484 |
-11 |
-0,72 |
+/-18 |
+/-1,19 |
Сарыарка |
565 |
28,26 |
1442 |
+8 |
+0,52 |
+/-25 |
+/-1,76 |
Город |
1999 |
100,00 |
1569 |
-8 |
-0,51 |
+/-18 |
+/-1,17 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,01 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» средняя цена предложения за неделю не изменилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,5% до уровня 1993 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю не изменился и остался на уровне 1207 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz