Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за июнь 2011 года

По городу в данном месяце на рынке вторичного жилья наблюдается стагнация средних цен предложения. Ценовой показатель зафиксирован на уровне 1562 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2004 и 1187 у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем уменьшился на 1,9%, до 1987 объектов (диаграмма 2), общей площадью 148 тысяч кв.м, общей стоимостью 242 миллиона долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 51% (1058 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (350). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (579). Сокращение числа предложения в районе Есиль связано с исключением всех объявлений, квартиры которых расположены в п. Косши, так как данный поселок не входит в черту города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (701), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (41) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (981 объект), в монолитных и панельных домах – 31% (605) и 20% (381) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры в панельных и кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1341), постройкам старого типа – 3% (53), улучшенной планировки – 20% (405) и хрущевкам – 9% (188) (диаграмма 6).

Состояние рынка по районам

В июне в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2013 у.е./кв.м (+3,1%), в районе правого берега — на уровне 1466 у.е./кв.м (+1,9%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3% (+/-61 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1481 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1437 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 55,9%, а в районе правобережья – на 22%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 16,6%, потеряв 399 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 30,3% (-637 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 27,2%, стоит отметить, что в течение семи месяцев наблюдается увеличение ценового разрыва.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в панельных постройках и квартирах улучшенной планировки. В остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 10,7%, где основное влияние оказывали растущие цены нового жилья, количество которых с каждым месяцем продолжает увеличиваться.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 7), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 27,1%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 36,6% и на квартиры в монолитных постройках – на 34,6%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 27,3% (-586 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В июне индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,69, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,54 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 2004 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается снижение цен на 0,9%.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 36,2% (-1137 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с маем 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,8% и оказалась на уровне 1187 у.е./кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается снижение цен на 3,1%.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 18,5% (-270 у.е./кв.м).

Основные тенденции

• в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения, которое связано в основном с выведением квартир расположенных в п. Косши;
• тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться, хотя в анализируемом месяце наблюдается стагнация, связанная в основном с наступлением летнего ценового затишья;
• основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
• согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в мае 2011 года по городу составило 646, из них: квартир в многоквартирных домах – 595, индивидуальных домов - 51.

Экономические индикаторы

Согласно агентству РК по статистике в мае 2011 года инфляция составила 0,5%.

Объем инвестиций в основной капитал в январе-мае 2011 года составил 122587,7 млн. тенге (121,8% к уровню января-мая 2010 года). За счет всех источников финансирования введено в действие 473137 кв. метров общей площади жилья (из нее полезной – 343970 кв. метров), 83,5 % к уровню января-мая 2010 года.

Цены. Цены в промышленности за месяц повысились на 5,7%, лесном хозяйстве – на 3,8%, оптовой торговле – на 1,3%, строительстве – на 0,7%. Тарифы на услуги связи для юридических лиц снизились на 4,1%, а на грузовые перевозки – не изменились. Индекс потребительских цен в мае 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года составил 105,5%. Цены на продовольственные товары увеличились на 8,9%, на непродовольственные товары – на 1,8%, на платные услуги - на 4,8%.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 мая 2011 года составил 94674,5 млн. тенге, 127,3% в сравнении с аналогичной датой 2010 года, расходы составили 65835,2 млн. тенге и увеличились на 10,7% в сравнении с соответствующей датой 2010 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.05.2011г. составила 58,5 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец мая 2011 года составила 3422 человека. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в мае 2011 года составила 0,9%. Уровень безработицы за 1 квартал 2011 года составил 5,9%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-апреле 2011 года составила 114779 тенге и увеличилась по сравнению с январем-апрелем 2010 года на 18,7%, в реальном выражении – на 8,4%.

Доходы населения. В январе-марте 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 231100 тенге и увеличились по сравнению с январем-мартом 2010 года на 17,4%, реальные денежные доходы - на 7,2%.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик портала www.kn.kz

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя цена предложения, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к предыдущему месяцу		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	402	20,21	1356	+25	+1,86	+/-23	+/-1,70
Кирпич	981	49,36	1538	+22	+1,48	+/-23	+/-1,53
Монолит	605	30,43	1738	+33	+1,96	+/-41	+/-2,37
1-комнатные	457	23,01	1491	+19	+1,26	+/-26	+/-1,72
2-комнатные	701	35,28	1512	+24	+1,61	+/-26	+/-1,70
3-комнатные	611	30,73	1579	+9	+0,54	+/-35	+/-2,20
4-комнатные	177	8,91	1792	+66	+3,81	+/-93	+/-5,21
5-комнатные и выше	41	2,06	1932	-57	-2,87	+/-249	+/-12,88
Новой постройки	1341	67,50	1648	+12	+0,74	+/-24	+/-1,48
Старой постройки	53	2,67	1214	+72	+6,28	+/-93	+/-7,64
Улучшенной планировки	405	20,40	1426	+42	+3,02	+/-26	+/-1,85
Хрущевки	188	9,44	1339	+19	+1,43	+/-31	+/-2,34
По району Есиль	350	17,62	2013	+61	+3,11	+/-61	+/-3,02
По району Алматы	1058	53,25	1481	+31	+2,14	+/-18	+/-1,23
По району Сарыарка	579	29,13	1437	+21	+1,47	+/-26	+/-1,81
По городу	1987	100,00	1562	+17	+1,09	+/-19	+/-1,20