На последней неделе июня ценовой показатель остановился на уровне 1577 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной на отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1907 объектов, что на 0,9% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 0,3% (237 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения к продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (429 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (668), 3-комнатные – 31% (594), 4-комнатные – 9% (177) и 5-комнатные и выше – 2% (39). Уменьшениеколичества предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки дома, показал, что в общем объеме предложеня к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 51% (970), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (559) и 20% (378) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 67% (1282), старой постройки – 3% (51), улучшенной планировки – 21% (397) и хрущевки – 9% (177).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1907, из них: в районе Есиль – 357, Алматы – 1025, Сарыарка – 525.
Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2019 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5,9%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1475 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1495 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1435 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,4%.
За исследуемый период, с 6 ноября 2007 года, снижение средней цены предложения по городу составило 27,1% (-586 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Цена |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
378 |
19,82 |
1359 |
+9 |
+0,69 |
+/-24 |
+/-1,76 |
Кирпич |
970 |
50,87 |
1553 |
+10 |
+0,65 |
+/-24 |
+/-1,53 |
Монолит |
559 |
29,31 |
1765 |
+25 |
+1,44 |
+/-43 |
+/-2,41 |
1-комнатные |
429 |
22,50 |
1500 |
+16 |
+1,11 |
+/-26 |
+/-1,73 |
2-комнатные |
668 |
35,03 |
1519 |
+8 |
+0,56 |
+/-27 |
+/-1,75 |
3-комнатные |
594 |
31,15 |
1577 |
-10 |
-0,65 |
+/-32 |
+/-2,06 |
4-комнатные |
177 |
9,28 |
1881 |
+78 |
+4,34 |
+/-98 |
+/-5,19 |
5-комнатные и выше |
39 |
2,05 |
2021 |
+45 |
+2,29 |
+/-266 |
+/-13,17 |
Новые |
1282 |
67,23 |
1666 |
+16 |
+0,99 |
+/-25 |
+/-1,49 |
Старые |
51 |
2,67 |
1214 |
-43 |
-3,39 |
+/-107 |
+/-8,78 |
Улучшенные |
397 |
20,82 |
1435 |
+5 |
+0,33 |
+/-27 |
+/-1,85 |
Хрущевки |
177 |
9,28 |
1351 |
+19 |
+1,45 |
+/-32 |
+/-2,33 |
Есиль |
357 |
18,72 |
2019 |
-6 |
-0,28 |
+/-59 |
+/-2,91 |
Алматы |
1025 |
53,75 |
1495 |
+17 |
+1,16 |
+/-18 |
+/-1,23 |
Сарыарка |
525 |
27,53 |
1435 |
-10 |
-0,70 |
+/-27 |
+/-1,86 |
Город |
1907 |
100,00 |
1577 |
+13 |
+0,81 |
+/-19 |
+/-1,22 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,10 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,6% до уровня 2023 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 1% до уровня 1207 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились.
Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz