На рынке вторичного жилья незначительный рост средних цен предложения продолжается. По городу, Terp ценовой зафиксирован На уровне 1545 у.е. / кв.м (+ 2,7%). Погрешность расчета в данном месяце составила +/- 19 у.е. / кв.м (+/- 1,3%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1991 и 1166 у.е. / кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 5,9%, до 2025 г. ОБЪЕКТОВ (2 диаграмма), общей площадью 154 тысячи кв.м, общей стоимостью 252 миллиона долларов.
структура рынка
Максимальный удельный вес предложения (3 диаграмма) приходится на район Алматы - 51% (1032 квартиры от общего объема), а минимальный - на Есиль - 21% (423). Количество квартир, предлагаемых к продаже, в районе Сарыарка составляет 28% (570).
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры - 34% (689), а минимальный - 5-комнатные и выше - 2% (50) (4 диаграмма). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (956 объектов), в монолитных и панельных домах - 34% (688) и 19% (381) соответственно (диаграмма 5 ). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры во всех типах построек.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая - 68% (1387), постройкам старого типа - 3% (50 ), улучшенной планировки - 21% (419) и хрущевкам - 8% (169) (6 диаграмма).
Состояние рынка по районам
В мае в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1952 у.е. / кв.м (+ 3,2%), в районе правого берега - на уровне 1438 у.е. / кв.м (+ 2,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/- 2,9% (+/- 56 у.е. / кв.м) для левобережья и +/- 1,1% (+/- 15 у. е. / кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1450 у.е. / кв.м, а в районе Сарыарка - 1417 у.е. / кв.м.
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 51,2%, а в районе правобережья - на 19,7%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные Цены на жилье, квартиры БЕРЕГА левого на ДЕШЕВЛЕ Стали 19,1%, потеряв 460 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого - на 31,6% (-664 у.е. / кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 26,4%.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в кирпичных и монолитных постройках, 1- и 3-комнатных квартирах новой постройки. В остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.
С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 9,5%, где основное влияние оказывали растущие цены нового жилья, количество которых с каждым месяцем продолжает увеличиваться.
С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (7 диаграмма), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 25,7%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 31,6% и на квартиры в монолитных постройках - на 32%.
В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 28,1% (-606 у.е. / кв.м).
индекс расслоения
В мае индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 8). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный - на 1-комнатные (1,53 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 4% до 1991 у.е. / кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 36,6% (-1151 у.е. / кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с апрелем 2011 года, цена предложения СРЕДНЯЯ увеличилась на 1,3% и оказалась На уровне 1166 у.е. / кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных, где наблюдается незначительное снижение цен.
С ноября 2007 года в данном секторе ЖИЛЬЯ снижение составило 20% (-291 у.е. / кв.м).
Основные тенденции
- в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложения во всех сегментах рынка;
- тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения продолжает сохраняться;
- основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года. Однако в данном месяце зафиксирован значительный рост и в сегменте «дорогого» жилья.
- согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в апреле 2011 года по городу составило 733, из них: квартир в многоквартирных домах - 663, индивидуальных домов - 70.
Экономические индикаторы
Согласно агентству РК по статистике в апреле 2011 г. Инфляция составила 0,5%. Цены в промышленности за месяц повысились на 4,8%, сельском хозяйстве - на 1,4%, оптовой торговле - на 1%, строительстве - на 0,3%. Тарифы на услуги связи для юридических лиц снизились на 0,9%, а на грузовые перевозки - не изменились.
Величина прожиточного минимума в среднем на душу населения, рассчитанная исходя из минимальных норм потребления основных продуктов питания, в апреле 2011 г. по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 1,3%, апрелем 2010 г. - На 22,6%.
В апреле т.г. по сравнению с мартом цены предприятий-производителей промышленной продукции возросли на 4,8%. Произведенная продукция подорожала на 5,2%, услуги производственного характера подешевели на 0,1%. Повышение цен наблюдалось в горнодобывающей промышленности на 6,8%, обрабатывающей - на 1,4%.
В апреле 2011 г. по сравнению с соответствующим месяцем 2010 г. цены на крупы выросли на 98,9%, масла и жиры - на 23,3%, фрукты и овощи - на 19,5%, муку - на 16,2%, сахар - на 15,7%, кофе, чай и какао, молочные продукты - по 9,5%, булочные и мучные изделия - на 8,4%, макаронные изделия - на 7,5%, кондитерские изделия - на 7%, алкогольные напитки - на 4,5%, хлеб - на 4,2%.
Прирост цен на мясо (включая мясопродукты) за названный период составил 15,1%. Уровень цен на баранину стал выше на 16,7%, мясо птицы - на 10,7%, конину - на 10,5%, колбасные изделия - на 10,4%, свинину - на 6,2%.
Аналитик портала сертифицированный www.kn.kz Татьяна Корягина
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Цены в средняя |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
381 |
18,82 |
1331 |
+13 |
+0,99 |
+/- 24 |
+/- 1,80 |
Кирпич |
956 |
47,22 |
1515 |
+42 |
+2,82 |
+/- 25 |
+/- 1,68 |
Монолит |
688 |
33,96 |
1705 |
+47 |
+2,85 |
+/- 38 |
+/- 2,25 |
1-комнатные |
464 |
22,90 |
1472 |
+25 |
+1,71 |
+/- 24 |
+/- 1,67 |
2-комнатные |
689 |
34,00 |
1488 |
+13 |
+0,89 |
+/- 27 |
+/- 1,80 |
3-комнатные |
640 |
31,61 |
1571 |
+59 |
+3,87 |
+/- 36 |
+/- 2,26 |
4-комнатные |
182 |
9,01 |
1726 |
+71 |
+4,29 |
+/- 93 |
+/- 5,35 |
5-комнатные и выше |
50 |
2,49 |
1989 |
+179 |
+9,91 |
+/- 238 |
+/- 11,99 |
Новой постройки |
1387 |
68,49 |
1636 |
+49 |
+3,07 |
+/- 25 |
+/- 1,53 |
старой постройки |
50 |
2,48 |
1142 |
+17 |
+1,51 |
+/- 91 |
+/- 7,97 |
Улучшенной планировки |
419 |
20,69 |
1384 |
+19 |
+1,43 |
+/- 25 |
+/- 1,77 |
Хрущевки |
169 |
8,34 |
1320 |
+7 |
+0,52 |
+/- 35 |
+/- 2,66 |
По району Есиль |
423 |
20,89 |
1952 |
+60 |
+3,20 |
+/- 56 |
+/- 2,87 |
По району Алматы |
1032 |
50,97 |
1450 |
+31 |
+2,21 |
+/- 18 |
+/- 1,27 |
По району Сарыарка |
570 |
28,13 |
1417 |
+33 |
+2,40 |
+/- 28 |
+/- 1,98 |
по городу |
2025 |
100,00 |
1545 |
+40 |
+2,65 |
+/- 19 |
+/- 1,25 |