Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 24.05.2011 г. по 31.05.2011 г.)

На четвертой неделе мая ценовой показатель остановился на уровне 1562 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-21 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2082 объекта, что на 0,8% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 5,9% (259 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 24% (494 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (723), 3-комнатные – 30% (633), 4-комнатные – 9% (187) и 5-комнатные и выше – 2% (45). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 3-, 4- и 5-комнатные квартиры.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (1001), квартиры в монолитных и панельных домах – 32% (664) и 20% (417) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на монолитные постройки.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 67% (1402), старой постройки – 3% (54), улучшенной планировки – 21% (440) и хрущевки – 9% (186).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2082, из них: в районе Есиль – 391, Алматы – 1095, Сарыарка – 596.

Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 2022 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 14,1%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1455 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1471 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1426 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,9%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 27,8% (-601 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Цена предложения у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	417	20,03	1348	-7	-0,50	+/-23	+/-1,71
Кирпич	1001	48,08	1547	+24	+1,59	+/-29	+/-1,88
Монолит	664	31,89	1718	-22	-1,25	+/-42	+/-2,42
1-комнатные	494	23,73	1481	0	0,00	+/-24	+/-1,60
2-комнатные	723	34,73	1479	-16	-1,08	+/-26	+/-1,76
3-комнатные	633	30,40	1599	+12	+0,74	+/-38	+/-2,37
4-комнатные	187	8,98	1866	+83	+4,64	+/-119	+/-6,37
5-комнатные и выше	45	2,16	1983	-89	-4,29	+/-260	+/-13,14
Новые	1402	67,34	1656	+1	+0,06	+/-28	+/-1,66
Старые	54	2,59	1147	-5	-0,44	+/-78	+/-6,81
Улучшенные	440	21,13	1417	+6	+0,44	+/-26	+/-1,81
Хрущевки	186	8,93	1315	-15	-1,11	+/-32	+/-2,45
Есиль	391	18,78	2022	+43	+2,16	+/-69	+/-3,43
Алматы	1095	52,59	1471	+1	+0,04	+/-20	+/-1,33
Сарыарка	596	28,63	1426	-1	-0,05	+/-27	+/-1,88
Город	2082	100,00	1562	-7	-0,44	+/-21	+/-1,33

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,34 раза).

Снижение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,5% до уровня 2037 у.е./кв.м, при этом уменьшение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатных.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю понизился на 0,3% до уровня 1169 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако в текущем месяце зафиксирован рост цен и в сегменте «дорогого» жилья.

Прогнозируется изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы в пределах 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz